AHS Office Tower, DIFC: la versione in due minuti

La versione breve su AHS Office Tower e il perimetro del DIFC. Se dovete trattenere una sola cosa: in questo sottomercato la distanza tra l'ingresso dell'edificio e il cancello del DIFC è la maggior parte della valutazione.

Perché l'area adiacente al DIFC è un mercato a sé?

Il DIFC è una zona franca finanziaria con common law inglese, propri tribunali e un proprio regolatore. Le società che hanno bisogno di quel quadro normativo devono stare al suo interno.

Le società che vogliono l'indirizzo, la vicinanza ai clienti e l'ecosistema, ma non necessariamente l'involucro normativo, vogliono stare il più vicino possibile.

Lo spazio dentro il cancello è finito e prezzato di conseguenza. L'eccedenza si riversa nelle torri immediatamente adiacenti, e lì la domanda ha costantemente superato l'offerta.

Il risultato è un sottomercato in cui una differenza di due minuti di cammino si riflette direttamente nell'affitto per piede quadrato. È uno dei pochi posti di Dubai in cui la microlocalizzazione è così precisa.

Che cosa controllare in una torre di questo tipo?

Il percorso pedonale reale fino al cancello, percorso a piedi e non misurato su una mappa. Una torre separata da una strada a sei corsie senza attraversamento non è adiacente in nessun senso significativo.

Il rapporto di parcheggi per mille piedi quadrati. Le società finanziarie hanno dipendenti, i dipendenti hanno auto, e l'offerta di parcheggi nel centro di Dubai è scarsa.

L'efficienza della pianta del piano e la capacità elettrica, perché gli inquilini di questo sottomercato gestiscono attività dense e ad alta intensità IT.

L'occupazione attuale e l'elenco degli inquilini. Un edificio già pieno del tipo giusto di società vi dice che il mercato l'ha già convalidato.

Qual è la tesi di investimento?

Rendimenti più alti del residenziale, contratti più lunghi, controparti più solide e una domanda strutturale da un settore finanziario cresciuto ogni anno per un decennio. Sull'altro piatto: liquidità più sottile, rischio di concentrazione su un solo inquilino e una nuova pipeline di offerta che prima o poi colmerà la carenza da cui è nata l'opportunità.

Nel complesso è stato uno dei posti migliori in cui avere capitale nell'immobiliare di Dubai, e resta poco coperto perché quasi tutto lo sforzo di marketing in questo mercato va agli appartamenti.

Dove andare dopo?

Su questo canale c'è un approfondimento completo sull'investimento in uffici a Dubai, che copre contratti, rendimenti, profili degli inquilini e i rischi specifici, più uno sul modello dell'ufficio allestito a Business Bay.

Se volete la disponibilità attuale e gli affitti effettivamente ottenuti nelle torri del perimetro del DIFC anziché i prezzi richiesti, scrivetemi su WhatsApp e vi invierò i dati.

Qual è il rischio per questa tesi?

Rendimenti più alti del residenziale, contratti più lunghi, controparti più solide e domanda strutturale da un settore finanziario cresciuto ogni anno per un decennio.

Sull'altro piatto: liquidità più sottile, rischio di concentrazione su un solo inquilino (quando un inquilino di un ufficio se ne va, il reddito va a zero anziché ridursi di una frazione) e un finanziamento più difficile e con un loan-to-value più basso rispetto al residenziale.

Il rischio attuale è l'offerta. Dubai ha ora una pipeline di nuove torri di uffici premium che rispondono proprio alla carenza che ha reso attraente questo segmento, e comprare al picco di una carenza che sta per essere colmata è un rischio concreto.

Controllate la pipeline di costruzione attuale nel raggio di un chilometro prima di dare per scontato che la scarsità regga per tutto il vostro periodo di detenzione.

Chi sono gli inquilini?

Società di servizi finanziari che non trovano posto nel DIFC o non hanno bisogno dell'involucro normativo. Family office, proliferati a Dubai negli ultimi cinque anni, di solito con pochi addetti e una disponibilità a pagare per postazione molto alta.

Sedi regionali di aziende internazionali, in particolare da quando gli Emirati hanno introdotto incentivi per le società che trasferiscono qui le funzioni di sede regionale.

Studi legali, società di consulenza e advisory, per cui lo spazio rivolto ai clienti fa parte della proposta, e sempre più aziende di asset digitali che vogliono la vicinanza al cluster regolamentato.

Ciò che questi inquilini hanno in comune è una bassa sensibilità all'affitto per piede quadrato e un'alta sensibilità a indirizzo, qualità e rapidità di occupazione: il profilo ideale per un proprietario.

Che cos'è in concreto la torre AHS?

Si trova all'ingresso del DIFC da un lato e si collega a Sheikh Zayed Road dall'altro: è la posizione che la sezione precedente indica come la maggior parte della valutazione in questo sottomercato.

Il riferimento architettonico indicato in video era il Museum of the Future, e il progetto è una riprogettazione completa della torre e non un semplice rinnovo, con piani di parcheggio aggiuntivi. Il parcheggio è il vincolo in questa parte della città, perciò i piani aggiunti non sono una modifica estetica.

Le unità si vendono come uffici a mezzo piano o a piano intero. Questo fissa il ticket minimo e quindi l'acquirente: non è il segmento in cui si parte da una singola stanza allestita, e lo compra o un utilizzatore che prende i propri locali o un investitore che mette a business plan un inquilino per l'intero piano.

Come si acquista la prima unità commerciale?

Cominciate più in piccolo di quanto pensiate. Un singolo piano allestito o un piano parziale vi insegna la categoria di asset in dimensioni gestibili, e le piccole unità allestite si affittano più in fretta dei grandi spazi al grezzo.

Preferite un edificio con un inquilino già presente e del tempo residuo sul contratto. Comprare reddito è più facile che crearlo, e permette di imparare la gestione operativa prima di dover trovare un inquilino da soli.

Leggete il contratto prima del rendimento. Il rendimento è una funzione del contratto, e una cifra di vetrina basata su una startup di sei mesi non è lo stesso numero di una basata su una società regolamentata con quattro anni davanti.

E rivolgetevi a un agente commerciale anziché a uno residenziale. Le competenze sono davvero diverse e i portali residenziali sono quasi inutili per questo mercato.