Al Warqaa: ein Stadtteil, in dem man für Jahre bleibt

Al Warqaa ist ein Wohnbezirk auf dem Festland im Osten Dubais: Villen, niedrige Wohnblöcke, Schulen und Moscheen innerhalb der Wohnviertel. Hier wohnt man jahrelang, und zwei Eigenschaften sollte man verstehen, bevor überhaupt über den Preis gesprochen wird.

Eigenschaft eins: Das Angebot für ausländische Käufer ist begrenzt

• Festlandbezirke stehen ausländischen Eigentümern nicht als Ganzes offen, sondern grundstücksweise auf ausgewiesenem Land – und in älteren Wohnvierteln gibt es davon nicht viel.
• Die Grenzen verlaufen nach Grundstücksnummer, nicht nach Stadtteilname. Benachbarte Adressen können sich unterscheiden, und ein Inserat mit „Al Warqaa“ sagt nichts über den Eigentumstitel aus.
• Ein Teil des Angebots ist Leasehold statt Eigentum. Das ist ein anderes Rechtsinstrument – klären Sie, welches tatsächlich auf dem Tisch liegt.
• Die Prüfung erfolgt je Grundstück, schriftlich, beim Dubai Land Department.

Eigenschaft zwei: Die Nachfrage ist lokal und stabil

• Mieter ist eine Familie, die seit Jahren hier lebt, nicht jemand mit einer auf zwei Jahre befristeten Entsendung. Die Mietverträge laufen lange, die Fluktuation ist gering, Leerstand ist selten.
• Die Nachfrage hängt nicht vom Touristenstrom ab und nicht davon, welches neue Quartier gerade in Mode ist.
• Schulen und Einrichtungen des täglichen Bedarfs liegen innerhalb der Wohnviertel – genau deshalb bleiben Familien.
• Das Mietwachstum ist allerdings langsam. Ein stabiler Stadtteil mit alteingesessenen Bewohnern beschleunigt nicht.

Was das für Käufer bedeutet

Dieser Stadtteil ist etwas für Käufer mit langem Anlagehorizont, die auf Stabilität statt auf Dynamik setzen. Der Käuferkreis beim Verkauf ist klein, es gibt wenige Transaktionen und lange Vermarktungszeiten – der übliche Preis eines ruhigen Marktes. Dafür fallen die Rückschläge flacher aus: Es gibt hier kaum einen spekulativen Anteil, der sich abbauen müsste.

Was zu prüfen ist

• Der Status des konkreten Grundstücks – vor allem anderen.
• Ein technisches Gutachten zum Haus und das Alter der Klimaanlage.
• Was umgebaut oder erweitert werden darf: Bebauungsgrad, Abstandsflächen, Genehmigungen.
• Tatsächliche Mieten und Leerstandszeiten in den Nachbarstraßen, nicht Durchschnittswerte des Stadtteils.
• Eine unabhängige Bewertung, da Vergleichsobjekte knapp sind.
• Verfügbarkeit von Hypotheken für diese Adresse und diese Eigentumsform.

Auf Grundlage des Registers des Dubai Land Department. Der Status des Grundstücks muss vor dem Kauf bei der Behörde bestätigt werden.