Eine Etage in Dubai Harbour
Eine komplette Etage in der Address-Residenz am Emaar Beachfront – rund 21 % unter dem Bauträgerpreis.
Distress-Immobilien in Dubai kaufen
Nr. 1 für Distress-Immobilien in Dubai für deutschsprachige Investoren und Käufer: Wir finden Wohnungen, Villen und Townhouses, die Eigentümer 10–30 % unter dem Bauträgerpreis verkaufen, gleichen den Preis mit den drei günstigsten Angeboten im selben Gebäude ab und begleiten den Kauf bis zur Umschreibung.
Distress bedeutet Notverkauf: Ein Investor hat vor einem Jahr eine Wohnung gekauft, kann den Zahlungsplan nicht mehr bedienen und gibt sie mit Abschlag ab. Die besten dieser Objekte erreichen Property Finder und Bayut gar nicht: Sie wechseln in geschlossenen Maklerchats den Besitzer, oft binnen ein, zwei Tagen.
Die Arbeit leitet ein eingeladener externer Experte – Gründer eines Teams, das sich seit Mai 2025 ausschließlich mit Distress-Objekten befasst; er gehört nicht zu unserem Personal. Hinter ihm stehen eine Community von 21 000 Maklern und eine Software, die bis zu 10 000 Nachrichten am Tag auswertet. Wir stellen den Kontakt her und bleiben bis zum Abschluss an Ihrer Seite.
Sprechen Sie mit einem lizenzierten Makler: 📲 +971 50 120 32 64 per WhatsApp, @dubai_oleg per Telegram
Al Jurf distress deal
Das Video ist auf Englisch.
Bereiche
Was ist eine Distress-Immobilie in Dubai?
Eine Distress-Immobilie ist ein Objekt, das der Eigentümer unter Marktpreis verkauft, weil er dringend Geld braucht oder den Bauträger nicht mehr bezahlen kann. Die erste Kennzahl ist der Abschlag auf den OP (Original Price), also den Preis, zu dem das Objekt beim Bauträger gekauft wurde.
Die zweite Kennzahl sind die drei niedrigsten Preise am offenen Markt. Sie öffnen ein Portal, wählen ein Gebäude, in dem hundert Wohnungen zum Verkauf stehen, und sehen sich die drei günstigsten an. Ein Preis auf diesem Niveau ist ein gutes Geschäft, einer darunter ein ausgezeichnetes.
Ein Beispiel: Wohnungen dieses Typs kosten im Schnitt eine Million Dollar, die günstigsten Angebote liegen bei 900 Tausend. Distress beginnt hier bei 900 Tausend und darunter. Prüfen Sie genau: Auf den Portalen stehen Anzeigen für längst verkaufte oder vermietete Wohnungen und Preise, die es gar nicht gibt.
Wie viel günstiger als der Markt ist Distress?
Üblich sind 10, 20 oder 30 % Abschlag auf den Bauträgerpreis. Für eine gute Wohneinheit hat der Experte 30 % gesehen, aktuell betreut er ein Objekt mit 32 % Abschlag. Der höchste Wert in seiner Praxis waren 50 % unter OP – allerdings bei einem Hotelzimmer.
Von Hotelzimmern rät er selbst bei einem solchen Abschlag ab. Und nicht jeder Abschlag ist ein Kaufgrund: Das Team führt eine schwarze Liste von Bauträgern, darunter große und bekannte Namen. Deren Objekte wurden mit 25 % unter OP in den Verkauf genommen und fanden trotzdem keinen Käufer.
Como auf Palm Jumeirah
Bauträgerpreis 56–58 Mio. AED, angeboten für 48 Mio. AED: 10 Mio. AED weniger, fast 3 Mio. Dollar.
Wohnungen eines Grundstückseigentümers
Dubai Land Residence Complex: Wohnungen mit 130 m² und Pool auf dem Balkon für 1,2 Mio. AED bei einem Bauträgerpreis von 1,8 Mio. AED. Übergabe Ende 2028 oder im ersten Quartal 2029.
Townhouse in Reportage Village
Ein Townhouse mit zwei Schlafzimmern für rund 1,15 Mio. AED; bezugsfertige Häuser in der Nachbarschaft kosten 1,8–1,9 Mio. AED.
Wie viel verdient ein Investor an Distress?
Der Gewinn des Investors entspricht dem Abschlag zum Markt, mit dem er eingestiegen ist: Das Objekt lässt sich noch am selben Tag zum Marktpreis inserieren. Ein Praxisfall ist Aeon: Der Kauf wurde für 2,3 Mio. AED abgeschlossen, anderthalb Monate später lag der niedrigste Marktpreis bereits bei 2,9 Mio. AED.
Die Differenz beträgt 600 Tausend AED oder 26 % auf den Kaufpreis – anderthalb Monate nach der Umschreibung. Das ist eine Rechnung auf Basis des niedrigsten Marktpreises, kein Versprechen: Zu diesem Preis muss erst noch verkauft werden, und die Kaufnebenkosten sind darin nicht enthalten.
Am besten weiterverkaufen lassen sich Townhouses bis 2,5 Mio. AED und Villen bis 5 Mio. AED. Sie werden zur Eigennutzung gekauft, deshalb finden sie später leichter einen Käufer als eine Wohnung. Die stärkste Nachfrage bei Distress gilt derzeit DAMAC Lagoons und DAMAC Islands.
Wo findet man Distress-Objekte, wenn sie nicht auf den Portalen stehen?
In geschlossenen Maklergruppen: Chats bei WhatsApp und Telegram sowie interne Chats großer Maklerbüros. Eine WhatsApp-Gruppe lässt sich nicht über die Suche finden – aufgenommen wird man nur auf Einladung. Diese Liste hat das Team fast anderthalb Jahre lang von Hand zusammengetragen.
Eine Software liest all diese Gruppen und die Portale mit – 5 000–10 000 Nachrichten am Tag. Sie erkennt Gebäude und Zimmerzahl, vergleicht den Preis mit Transaktionen und mit jedem der drei niedrigsten Marktpreise und weist den Abschlag in Prozent aus.
In aktiver Bearbeitung sind ständig 50–70 Objekte – ein kleiner Teil des gesamten Stroms. Passt gerade nichts zu Ihrer Anfrage, benachrichtigt Sie die Software, sobald das gesuchte Objekt auftaucht: Schreibt jemand nachts darüber, ist es am Morgen bereits ausgewertet.
Das Team besteht aus sieben Personen und drei Programmierern. Eine eigene Position ist der Unit Hunter: Er arbeitet in der Software, wählt die besten Angebote aus und nimmt Kontakt zu den Maklern der Verkäufer auf.
So läuft der Kauf ab
Ausgangspunkt ist die Anfrage des Käufers: Passend zu Ihrem Budget und Objekttyp werden Angebote aus dem gesamten Markt zusammengestellt, Sie müssen also nicht hundert Makler ansprechen. An jeder Anfrage arbeitet das ganze Team, nicht ein einzelner Makler.
- 1
Gespräch
Telefonat oder Videocall mit dem Experten und einem Teammitglied: Budget, Lage, Objekttyp und Ziel – selbst bewohnen oder weiterverkaufen.
- 2
Gemeinsame Gruppe
Es wird eine Gruppe bei WhatsApp oder Telegram eingerichtet – dort gehen die Angebote ein, jeweils mit Bauträgerpreis, Abschlag und den drei niedrigsten Preisen im Gebäude.
- 3
Angebot und Verhandlung
Selbst bei einem niedrigen Preis bieten Käufer meist noch weniger, und manchmal stimmt der Eigentümer zu. Versucht wird es immer.
- 4
Abschluss
Prüfung der Schulden auf dem Objekt, Unterzeichnung und Umschreibung. In schwierigen Fällen wird eine Conveyancing-Kanzlei hinzugezogen.
Wie schnell ist ein gutes Distress-Objekt weg?
Meist nach ein, zwei Tagen, manchmal nach einer Woche, und gelegentlich steht ein ausgezeichnetes Objekt einen Monat lang. Schnell gekauft wird, worauf jemand bereits gewartet hat: eine bestimmte Community und ein bestimmter Villentyp – der Käufer sitzt mit dem Scheck bereit und will unterschreiben.
Der schnellste Abschluss des Experten war Sobha SeaHaven in Dubai Harbour: Bauträgerpreis 3,4 Mio. AED, verkauft für 2,8 Mio. AED. Am Tag der Zahlung tauchte eine identische Wohnung ein paar Etagen höher für 2,7 Mio. AED auf – derselbe Käufer unterschrieb noch am selben Abend.
Was geschieht mit den Schulden des Verkäufers beim Bauträger?
Das gehört zum normalen Ablauf: In mehr als der Hälfte der Fälle begleicht der Käufer die Schuld des Verkäufers beim Bauträger und rechnet sie auf den Kaufpreis an. Es gibt auch schwere Fälle: Die Einheit ist bereits gesperrt, der Bauträger kündigt schriftlich die baldige Vertragsauflösung an.
Das Team hat viel Erfahrung mit solchen Geschäften. Bei besonders schwierigen wird eine Conveyancing-Kanzlei eingeschaltet – ihre Aufgabe ist es, die Risiken für Käufer und Verkäufer so gering wie möglich zu halten. Ob auf dem Objekt Schulden lasten, zeigt das Statement of Account des Bauträgers.
Anfrage
Auswahl an Distress-Immobilien erhalten
Name und Telefonnummer – wir melden uns mit Fragen zu Budget, Lage und Objekttyp und senden Ihnen Angebote unter Marktpreis.
Sie möchten keine Nummer hinterlassen? Schreiben Sie direkt: WhatsApp oder @dubai_oleg.
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Mehr dazu auf unserem Kanal
Analysen und Erklärvideos von unserem englischsprachigen YouTube-Kanal.
0:35 Video
Safa One distress deal
A below-market unit in Safa One, the de GRISOGONO-branded Damac tower on Sheikh Zayed Road overlooking Safa Park. Thirty-five seconds, because that is how long these last.
WatchHäufige Fragen
Kann man eine Distress-Immobilie mit Hypothek kaufen?
Ja, doch die Bedingungen sind mitunter strenger. Bei einem kürzlichen Kauf in einem noch im Bau befindlichen Emaar-Gebäude in The Greens – eine Dreizimmerwohnung für 4,2 Mio. AED – betrug die Anzahlung 50 % statt 20 %. Eine bezugsfertige Eckwohnung in Creek Beach wurde mit Hypothek für 2,15 Mio. AED gekauft, bei einem Bauträgerpreis von 2,12 Mio. AED zuzüglich DLD-Gebühr.
Lohnt sich eine fertige Wohnung unter dem Bauträgerpreis?
Nur mit Vorsicht. Ist das Gebäude fertiggestellt und die Wohnung wird immer noch unter dem Preis angeboten, zu dem sie beim Verkaufsstart erworben wurde, handelt es sich meist um ein schwaches Objekt. Ausnahmen gibt es – deshalb wird der Preis mit den drei günstigsten Angeboten im Gebäude abgeglichen, nicht nur mit dem OP.
Woher kommen Wohnungen unter dem Bauträgerpreis?
Es gibt zwei Hauptquellen. Die erste sind Investoren, die in der Bauphase gekauft haben und den Zahlungsplan nicht mehr stemmen. Die zweite sind Grundstückseigentümer: Sie bringen ihr Grundstück in eine Partnerschaft (Joint Venture) mit dem Bauträger ein und erhalten einen Teil der Vergütung in Wohnungen, die sie anschließend unter Listenpreis verkaufen.
Gibt es Distress auch bei Büros und anderen Gewerbeimmobilien?
Selten. Den Kern bilden Wohnimmobilien: Wohnungen, Villen und Townhouses. Gewerbeobjekte kommen nur vereinzelt vor: Der Experte arbeitet seit vier Jahren in Dubai gezielt mit Wohnimmobilien aus dem Bestand und ist nicht darauf aus, Gewerbe zu übernehmen.
Wo sehe ich die aktuell verfügbaren Objekte?
Im Katalog auf der Website: Angebote mit Abschlag sind in der Rubrik „Distress“ gesammelt und werden jede Nacht aktualisiert. Die besten Objekte gelangen gar nicht erst in den Katalog – sie werden auf Anfrage angeboten, deshalb bringt eine Anfrage mehr als das Durchsehen der Angebote.
Siehe auch
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