Distressed-Immobilien in Dubai — unter Marktpreis

Distressed beschreibt den Verkäufer, nicht die Immobilie

Keine Wohnung ist an sich distressed. Distressed ist die Lage der Person, die schneller Geld braucht, als der Markt den vollen Preis dafür zahlt. Daher kommt der Rabatt: Der Käufer bezahlt für Tempo, nicht für einen Mangel.

Fünf Situationen erzeugen fast den gesamten Zufluss. Ein dringender Ausstieg — der Eigentümer verlässt das Land, hat seine Stelle verloren oder begleicht eine Schuld in einem anderen Rechtsraum und braucht die Mittel bis zu einem Stichtag. Ein Nachlass — mehrere Erben in mehreren Ländern, denen es leichter fällt, sich auf einen Preis zu einigen, als das Objekt zu halten und jahrelang Nebenkosten zu zahlen. Eine Scheidung, bei der beide Seiten eine schnelle, unstrittige Umwandlung in Bargeld wollen. Eine Bankverwertung, bei der der Kreditgeber in seinem eigenen Verfahren verkauft, statt auf den Markt zu warten. Und ein Hypothekenausfall vor der Verwertung, bei dem der Eigentümer verkauft, solange er noch kann — die häufigste und zugleich praktikabelste der fünf.

Der Off-Plan-Weiterverkauf steht etwas abseits. Ein Investor, der die nächste Rate nicht aufbringen kann, tritt den Vertrag mit Abschlag auf den aktuellen Preis des Bauträgers ab. Genau genommen ist das keine distressed Immobilie, sondern ein distressed Zahlungsplan: Das Objekt ist günstiger, weil dem Verkäufer die Zeit ausgegangen ist, nicht weil mit dem Projekt etwas nicht stimmt.

Wie der Rabatt berechnet wird und wann man ihm misstrauen sollte

Das Label ist die Differenz zwischen diesem Objekt und dem Medianpreis vergleichbarer Objekte — dasselbe Projekt oder dieselbe Gebäudeklasse im selben Viertel, derselbe Typ, ähnliche Größe —, automatisch anhand der aktuellen Stichprobe berechnet. Deshalb muss man die Zahl zusammen mit dem lesen, woraus sie entstanden ist.

In einem großen Standardprojekt, in dem Dutzende identischer Studios gleichzeitig am Markt sind, ist der Vergleich solide: −20 % heißt wirklich, dass die identische Wohnung nebenan ein Fünftel mehr kostet. In einem Gebäude mit zwanzig Einheiten, in dem es fast nichts zu vergleichen gibt, ist dieselbe Zahl eine Schätzung und keine Tatsache. Dasselbe gilt für seltene Formate — Penthäuser, Maisonetten, einmalige Villengrundrisse lassen sich per Definition schlecht vergleichen.

Drei Dinge kann der Algorithmus nicht sehen: den Zustand der Innenräume, die Aussicht und das Stockwerk. Eine Einheit mit Blick auf die Wand des Nachbarturms und eine mit Blick auf den Kanal im selben Gebäude werden zu Recht zu unterschiedlichen Preisen gehandelt, und ein Teil eines ausgewiesenen Rabatts erklärt sich manchmal genau damit. Eine Besichtigung ist deshalb keine Formalität — sie zeigt, welcher Teil des Rabatts echt ist und welcher in dieser Einheit schon immer eingepreist war.

Wo das Risiko wirklich liegt

Rückstände bei den Nebenkosten. Eine Immobilie, um die sich einige Jahre niemand gekümmert hat, trägt oft Schulden bei der Hausverwaltung. Ohne Unbedenklichkeitsbescheinigung stellt der Bauträger kein NOC aus, und ohne NOC gibt es keine Übertragung. Das ist lösbar — die Schuld wird aus dem Verkaufserlös beglichen —, muss aber vor der Unterschrift beziffert werden, nicht danach.

Die Hypothek des Verkäufers. Bis das Darlehen getilgt ist, wird nichts übertragen. Regelungen, bei denen der Käufer das Darlehen des Verkäufers vor der Übertragung ablöst, gibt es in Dubai und sie funktionieren, aber sie laufen über einen Registrierungs-Trustee bei gesperrter Immobilie, nie als Überweisung auf das Konto des Verkäufers auf Treu und Glauben.

Gerichtliche Beschränkungen. Eine Immobilie, die in eine Scheidung oder einen Erbstreit geraten ist, kann mit einer Verfügungsbeschränkung belastet sein. Sie wird aufgehoben, aber nicht binnen Wochen. Die Prüfung der Belastungen beim Land Department ist ein Pflichtschritt, keine Vorsicht.

Das Gebäude selbst. Manchmal liegt der Preis unter Markt nicht, weil der Verkäufer unter Druck steht, sondern weil das Gebäude schlecht verwaltet wird, Aufzüge dauerhaft ausfallen, eine Eigentümergemeinschaft im Rechtsstreit liegt und die Nebenkosten doppelt so hoch sind wie bei den Nachbarn. Ein solcher Rabatt ist kein Einmaleffekt — er bleibt bei Ihnen und kehrt beim Weiterverkauf wieder.

Warum diese Objekte in Tagen weg sind

Ein distressed Verkäufer optimiert auf Sicherheit und Tempo, nicht auf die höchste Zahl. Zwischen einem um 5 % höheren Angebot mit einer Hypothek in zwei Monaten und einem Barangebot mit Abschluss in drei Wochen nimmt er fast immer das zweite. Das ist der eigentliche Grund, warum der Rabatt nicht an den geht, der am längsten verhandelt hat.

Was vorab bereit sein muss: Mittel auf einem Konto oder an einem Ort, von dem sie binnen Tagen statt Wochen bewegt werden können; die Bereitschaft, nach einer Video-Besichtigung zu entscheiden, wenn Sie nicht in Dubai sind; und eine Vollmacht für jemanden, der für Sie unterschreiben kann, falls die Reise nicht klappt. Ohne dieses Set können Sie distressed Objekte besichtigen, aber nicht wirklich kaufen.

Daraus folgt: Halten Sie ein Objekt nicht eine Woche lang „zum Nachdenken“ fest. In diesem Segment reicht eine Woche, damit sich der Markt bewegt, und wer über das Objekt von gestern verhandelt, endet meist damit, dass es weg ist.

Ein Distressed-Verkauf ist kein Bauträger-Rabatt

Ein Bauträger, der „20 % Rabatt zum Start“ ankündigt, gewährt einen Rabatt auf einen Preis, den er selbst festgelegt hat. Das ist ein Verkaufsinstrument, und es gibt nichts, womit man es vergleichen könnte, außer der nächsten Preisliste desselben Bauträgers.

Ein distressed Weiterverkauf wird unter dem bepreist, wozu vergleichbare Immobilien gerade tatsächlich gehandelt werden. Der Unterschied zählt: Im ersten Fall erhalten Sie einen Rabatt auf einen Angebotspreis, im zweiten auf den realen Markt.

Damit ist auch geklärt, wie der Ausstieg zu rechnen ist. Sie verkaufen später zum Marktpreis, nicht zum Preis des Bauträgers — ein Rabatt auf den Markt wird also zu einem Ergebnis, ein Startrabatt nicht immer.

Wann der Rabatt kein Schnäppchen ist

Wenn die Immobilie illiquide ist. Wer in einem Projekt, in dem einmal im Quartal ein Geschäft zustande kommt, 25 % unter Markt kauft, erhält einen Buchgewinn und ein reales Problem beim Ausstieg. Schauen Sie darauf, wie viele vergleichbare Einheiten in diesem Projekt zuletzt tatsächlich verkauft wurden, nicht nur auf den Einstiegspreis.

Wenn der Rabatt durch die Einheit erklärt wird: Erdgeschoss zur Servicestraße, ein Schlafzimmer ohne Fenster, ein Gebäude mit schlechtem Ruf. Das ist nicht Distress, das ist der Preis einer solchen Einheit — und genau dasselbe begegnet Ihnen beim Verkauf.

Und wenn die Transaktionskosten ihn auffressen. Auf jeder Seite gehen mehrere Prozent für Gebühren drauf; eine Immobilie, die 7 % unter Markt gekauft und ein Jahr später verkauft wird, gibt den Rabatt an das Land Department und die Agenturen zurück. Der Kauf von Distressed-Objekten lohnt sich, wo die Lücke erheblich oder die Haltedauer lang ist.