Binghatti: eine wiedererkennbare Fassade, ein kurzer Bauzyklus und was das kostet

Ein Binghatti-Gebäude erkennt man, bevor man das Schild liest: ineinandergreifende Betonbalkone in einem Rhythmus, den sonst nichts in der Stadt verwendet. Das ist keine Dekoration. Es ist das Geschäftsmodell, und es lohnt sich, es auseinanderzunehmen.

Das Unternehmen

Ein privat geführter Familienbauträger, der innerhalb eines Jahrzehnts zum zweitproduktivsten Bauträger Dubais nach Projektzahl wurde. „Privat“ heißt: keine veröffentlichten Jahresabschlüsse. Anders als bei Emaar oder Deyaar beurteilt man diesen Bauträger nach dem, was er übergeben hat, nicht nach seiner Bilanz.

Die Fassade funktioniert als Marke. Ein markantes Gebäude verkauft sich schneller, weil Käufer es auf dem Rendering und dann auf der Straße wiedererkennen – das verkürzt den Vertriebszyklus und damit auch den Bauzyklus.

Wo und was gebaut wird

• Konzentration auf eine Handvoll Stadtteile – Jumeirah Village Circle, Business Bay, Al Jaddaf, Dubai Silicon Oasis: Mittelklasse-Viertel mit hoher Bebauungsdichte.
• Apartments statt Villen, was sowohl den Einstiegspreis als auch das Käuferprofil bestimmt.
• Eine eigene Linie von Marken-Kooperationen mit Luxushäusern, in einer anderen Preisklasse und einem ganz anderen Segment.

Was ein kurzer Zyklus in der Praxis bedeutet

Schnellere Übergabe ist ein echter Vorteil: weniger Zeit mit gebundenem Kapital und ein früherer Beginn der Mieteinnahmen. Sie hat eine Kehrseite, die man einpreisen sollte.

• Der Zahlungsplan ist komprimiert. Die Raten kommen häufiger als bei einem Projekt mit vier Jahren Laufzeit, und das verlangt mehr Zahlungsdisziplin von Ihnen.
• Dichte. In Stadtteilen mit vielen Gebäuden eines Bauträgers konkurrieren die Objekte direkt um Mieter, und in JVC ist das bei den erzielten Mieten bereits sichtbar.
• Ausbau und Ausstattung sind die Stellen, an denen bei einem schnellen Zyklus am häufigsten gespart wird. Urteilen Sie nicht nach dem Rendering – besichtigen Sie ein übergebenes Gebäude desselben Bauträgers in der Nähe.

Was zu prüfen ist

• Ein fertiges Gebäude, zwei oder drei Jahre alt. Binghatti hat genug davon, dass man hineingehen und Fassade, Aufzüge und Gemeinschaftsflächen ansehen kann.
• Das projektbezogene Treuhandkonto (Escrow) und die Oqood-Registrierung.
• Die Verzugsregelungen für Ihre eigenen Zahlungen. Bei komprimierten Plänen sind die Folgen einer versäumten Rate strenger.
• Die Nebenkosten (Service Charge) und was sie abdecken – in dichten Anlagen ist die Instandhaltung des Gemeinschaftseigentums ein spürbarer Posten.
• Den tatsächlichen Grundriss im Vergleich zum Rendering. Auskragende Balkone wirken von außen gut und verhalten sich von innen anders.

Für wen es passt

• Ein Käufer mit mittlerem Budget, dem eine kurze Zeit bis zur Schlüsselübergabe und ein Gebäude mit Wiedererkennungswert wichtig sind.
• Jeder, der die Mietrendite durchrechnet, denn eine frühe Fertigstellung verkürzt den Zeitraum, in dem das Objekt nur Geld kostet.
• Nicht für jemanden, der Ruhe und geringe Dichte sucht – das bieten weder JVC noch Business Bay.

Grundlage: das Projektregister des Dubai Land Department und die Beobachtung fertiger Gebäude des Bauträgers.