Zum Selbstbewohnen oder zum Vermieten kaufen: In Dubai sind das nicht dieselbe Wohnung

Die meisten Dubaier Käufe beginnen mit einem Budget und einer Auswahlliste, und der Zweck kommt später – oft als Beruhigung, die Wohnung ließe sich leicht vermieten, falls sich die Pläne änderten. Diese Reihenfolge ist verkehrt und teuer, weil die beiden Zwecke tatsächlich verschiedene Immobilien auswählen.

Die ehrliche Fassung von „jetzt kaufen oder warten“ hängt ganz davon ab, wofür der Kauf ist. Beim Ertrag lautet die Frage, ob der heutige Preis und die heutige Service Charge eine Rendite ergeben, die man fünf Jahre lang akzeptieren würde – nicht, ob die Preise im nächsten Quartal nachgeben. Bei der Eigennutzung kostet Warten Miete. Das sind verschiedene Fragen mit verschiedenen Antworten, und man kann sie nicht gleichzeitig stellen.

Wonach ein Zuhause ausgewählt wird

Schulen, Arbeitsweg, Ruhe und die Dinge, die in keinem Renditemodell auftauchen. Ein Stadtteil kann als Vermögenswert hervorragend und als Zuhause unbequem sein: Die bekannteste Adresse des Emirats hat keine Schulen im Stadtteil, die nächsten sind in beiden Richtungen eine Autofahrt entfernt, und Dichte und Touristenstrom zermürben jeden, der dort das ganze Jahr lebt. Parken ist dort ein hartnäckiges Problem, die meisten Türme teilen einen Stellplatz pro Wohnung zu, bei Studios manchmal keinen – ein Detail, das ein Vermieter als Vermietbarkeitsvariable behandelt und ein Bewohner als Alltag.

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Umgekehrt sind familienorientierte Stadtteile, die schlechte Renditeobjekte sind, häufig die besten Wohnorte. In den etablierten Strandvierteln wird die Mietnachfrage fast ausschließlich von Familien getrieben, die das Einzugsgebiet einer Schule wählen: Die Mietverhältnisse sind lang, die Mieter von hoher Bonität, die Mieten absolut hoch und die Renditen niedrig, weil der Wert des Grundstücks den Wert der Miete dominiert. Für einen Vermieter ist das ein Kapitalerhaltungsobjekt mit angehängtem Ertrag und kein Ertragsobjekt. Für eine Familie ist es schlicht die beste verfügbare Antwort.

Wonach ein Ertragsobjekt ausgewählt wird

Vier Dinge treiben die Rendite, in dieser Reihenfolge: Strategie, Lage, Größe und Zahlungsplan. Zuerst die Strategie – halten zur Kapitalerhaltung, vermieten für typische 5–10 % im Jahr oder Weiterverkauf (Flip), wo die Prozentsätze größer sind und die Arbeit auch. Dann die Lage, und das Muster ist kontraintuitiv: Die stärksten Wohnungsrenditen waren nicht zentral, sondern vorstädtisch und familienorientiert. Dann die Größe, wo im selben Gebäude die kleinere Einheit meist mehr abwirft. Dann der Zahlungsplan.

Keines dieser vier Kriterien handelt davon, ob man dort gern leben würde, und so zu tun, als wäre es anders, ist der Weg, auf dem ein Käufer bei einer Aussicht landet, für die er bezahlt hat, und einer Rendite, die er nicht bekommen hat.

Wo die beiden Zwecke tatsächlich kollidieren

Die Service Charge. Ein Bewohner kauft den Pool, das Fitnessstudio und die Landschaftspflege; ein Vermieter bezahlt sie aus der Miete, ob der Mieter sie schätzt oder nicht. Die Gebühr läuft, ob die Wohnung vermietet ist oder leer steht.
Die Ausstattung. Im mittleren Segment ist ein maßgeschneiderter Innenausbau ein persönlicher Kauf: Der nächste Käufer bewertet Grundriss, Aussicht und Gebäude und will den Ausbau oft ohnehin neu machen. Behandeln Sie ihn als Konsum, an dem Sie sich freuen, und nicht als Investitionsposten. Nur an der Spitze des Marktes, wo ein Käufer einen schlüsselfertigen Innenausbau erwartet, bezahlt der Markt die Ausbauqualität – und dann in einem schmalen Band.
Die Nachbarn. In manchen Türmen nähert sich der Anteil der als Ferienwohnungen betriebenen Einheiten der Hälfte, was man prüfen sollte, bevor man etwas zum Wohnen kauft, und was beim Vermieten keine Rolle spielt.
Liquidität gegen Rendite. Die liquidesten Stadtteile haben Langzeitrenditen in Prozent unter dem Stadtdurchschnitt, was normal und richtig ist – man bezahlt für Ausstiegsgeschwindigkeit und Preisstabilität. Ein Bewohner bekommt auf diesen Tausch keine Rendite bis zu dem Tag, an dem er verkauft.

Die Kompromissimmobilie

Die Wohnung, die als „ein Zuhause, das sich auch gut vermietet“ gekauft wird, ist tendenziell ein großer Grundriss in einem nach Schulen gewählten Stadtteil, in einem Gebäude mit hoher Gebühr, nach dem Geschmack des Eigentümers ausgebaut. Jedes dieser Merkmale senkt die Rendite. Das Spiegelbild – eine kleine Einheit in einem Stadtteil mit hoher Fluktuation, gekauft als „Investition, die wir vielleicht nutzen“ – ist eine Wohnung, in der niemand in der Familie eine Woche verbringen will.

Das macht einen Kauf mit Doppelzweck nicht falsch. Es macht ihn zu einem Kauf, der als der schwächere der beiden bewertet werden sollte: Ist es ein Zuhause, akzeptieren Sie die Rendite, die es abwirft; ist es ein Vermögenswert, akzeptieren Sie, dass Sie nicht darin wohnen werden.

Die Dinge, die sich mit dem Zweck ändern

Möblierung. Für ein Vermietungsmodell erweitert ein vernünftiges Paket den Mieterkreis und verkürzt den Leerstand stärker, als es den Satz hebt; Überausstattung ist der klassische Weg, Kapital auszugeben, das nie zurückkommt. Für ein Zuhause geben Sie aus, was Sie wollen, und nennen Sie es nicht Investition.
Regeln zur Kurzzeitvermietung. Wenn Einkommen der Zweck und Kurzzeitvermietung das Modell ist, lassen Sie sich von der Eigentümergemeinschaft schriftlich bestätigen, dass das konkrete Gebäude Ferienvermietung erlaubt – und denken Sie daran, dass Betreibergebühr, Reinigung, Nebenkosten, die Sie statt des Mieters zahlen, und die Genehmigung alle abgehen, bevor der Vergleich mit einer Langzeitvermietung ehrlich ist.
Der Ausstieg. Mainstream-Formate – Ein- und Zweizimmerwohnungen, Drei- und Vierzimmervillen – sind das, was tatsächlich gehandelt wird. Ein sehr spezielles Zuhause in einem dünnen Markt ist ein guter Ort zum Wohnen und ein langsam zu verkaufendes Objekt.
Das Visum. Der immobiliengebundene Aufenthalt wird verlängert, solange man den Vermögenswert besitzt; verkauft man ihn, wird das Visum gekündigt. Das ist eine Einschränkung für den Ausstieg eines Investors, die es für einen Selbstnutzer, der bleibt, nicht gibt.

Der Test

Schreiben Sie den Zweck vor der Auswahlliste in einem Satz auf und prüfen Sie jede weitere Entscheidung daran. Wenn die Zahl nach Service Charge, nach einem realistischen Leerstandsansatz und nach ehrlicher Instandhaltungsrückstellung aufgeht, funktioniert sie als Vermögenswert. Funktioniert sie nur bei Bruttorendite, funktioniert sie nicht – und ist der Kauf ein Zuhause, war die Rendite nie der Punkt und sollte nicht zu seiner Rechtfertigung herhalten.

Lassen Sie sich Gebühr, Kurzzeitvermietungsstatus und Stellplatzzuteilung des konkreten Gebäudes vor der Unterschrift schriftlich bestätigen, welchen Zweck Sie auch gewählt haben.

Grundlage sind die Antworten zu Strategie, Rendite, Vermietung und Ausbau im englischen Käufer-FAQ dieser Website sowie Stadtteilmaterialien aus den englischen Gebietsführern für Downtown und die etablierten Strandviertel.