Dubai Sports City: wie ein Themenviertel nach fünfzehn Jahren aussieht

Dubai Sports City wurde rund um Stadien, Akademien und einen Golfplatz geplant, mit Wohnungen dazwischen. Es ist inzwischen reif genug, um die Frage zu beantworten, die jedes Themenviertel beim Start aufwirft: Spielt das Thema noch eine Rolle, sobald die Menschen tatsächlich dort leben?

Wie Themenviertel altern

• Das Thema bringt die ersten Bewohner und gibt dem Viertel eine Identität, solange es sich füllt.
• Dann übernimmt der Alltag. Nach einigen Jahren sind die meisten Bewohner wegen Preis, Platz und Arbeitsweg da, nicht wegen des Themas – und das Viertel wird wie jede andere Wohnadresse beurteilt.
• Die Sportstätten werden zu Nachbarn. Einrichtungen, die im Masterplan als Ausstattung gelesen werden, bedeuten am Spieltag Verkehr, Parkdruck und Veranstaltungslärm.
• Manche Themen hinterlassen bleibenden Wert. Ein Golfplatz ist dauerhafte Grünfläche und dauerhafter Aufschlag für die Aussicht; eine Akademie ist ein dauerhafter Arbeitgeber. Andere werden schlicht zu Gebäuden.

Warum ein gereiftes Viertel leichter zu beurteilen ist

Das ist der praktische Vorteil eines Kaufs hier statt in einem Neustart, und er sollte genutzt werden:

• Reale Mieten über Jahre, anhand aktueller und historischer Inserate prüfbar.
• Reale Service Charges mit Verlauf, je Gebäude.
• Gebäude, die man betreten und beurteilen kann – auch wie die frühen gealtert sind, was die ehrliche Prognose für die späteren ist.
• Vergleichstransaktionen aus dem öffentlichen Register, in großer Zahl.
• Ein sichtbares Mieterprofil – man sieht, wer tatsächlich dort wohnt, statt wen sich die Broschüre vorgestellt hat.

Was zu prüfen ist

• Entwickler und Zustand des konkreten Gebäudes, da ein Masterplan-Viertel Arbeiten vieler Unternehmen unterschiedlicher Qualität enthält.
• Verlauf der Service Charge und bei älteren Gebäuden Instandhaltungsfonds und Protokolle der Eigentümergemeinschaft.
• Nähe zu den Sportstätten – prüfen Sie den Veranstaltungskalender und was er für Ihre Straße bedeutet.
• Was in der Nähe noch unbebaut ist und was dafür genehmigt wurde.
• Arbeitsweg zu Stoßzeiten und Anbindung an die Hauptstraßen.
• Bei Off-plan-Objekten hier Escrow und Oqood wie üblich.

Für wen es sich eignet

• Für Wertkäufer, die Platz und einen niedrigen Einstiegspreis wollen, bei bereits laufender Infrastruktur.
• Für Renditeinvestoren, die eine überprüfbare Mietentwicklung einer Projektion vorziehen.
• Nicht für jemanden, der eine Premiumadresse erwartet, und nicht für Käufer, die Veranstaltungsverkehr ablehnen.

Grundlage: das Transaktionsregister des Dubai Land Department und die Beobachtung des Viertels.