Ferienwohnungen in Dubai: die Genehmigung, die Betreibergebühr und der Sommer

Kurzzeitvermietung ist die am verlockendsten klingende Option auf diesem Markt und die am häufigsten falsch modellierte. Der Grund ist einfach: Die Zahlen, die man Ihnen nennt, sind ein Nachtpreis im Februar mal dreißig, und was Sie tatsächlich kaufen, ist ein kleiner Betrieb mit saisonaler Ertragskurve.

Es kann ein gutes Geschäft sein. Es ist kein passives, und zwei der Beschränkungen werden vor dem Kauf entschieden, nicht danach.

Die zwei Erlaubnisse und die Reihenfolge ihrer Prüfung

• Die Genehmigung. Kurzzeitvermietung in Dubai erfordert eine Holiday-Home-Genehmigung des Department of Economy and Tourism, und die Einheit selbst wird registriert und eingestuft. Ein Betrieb ohne sie ist keine Grauzone.
• Das Gebäude. Nicht jeder Turm erlaubt Kurzzeitvermietung. Die Regeln der Eigentümergemeinschaft und die eigene Richtlinie des Gebäudes können sie ausdrücklich untersagen, und sie gehen Ihrem Geschäftsplan vollständig vor.
• Prüfen Sie beides schriftlich vor dem Kauf, nicht danach. Das ist der teuerste Reihenfolgefehler in diesem Segment: Eine Wohnung, die gezielt für die Kurzzeitvermietung in einem Gebäude gekauft wird, das sie nicht erlaubt, ist eine Langzeit-Wohnung zum Kurzzeitpreis.
• Eine Tourismusabgabe wird vom Gast erhoben und abgeführt, genauso wie bei Hotels. Sie ist ein durchlaufender Posten, kein Kostenpunkt, gehört aber in den Gästepreis und in die Unterlagen.

Wer es tatsächlich betreibt

• Ein Betreiber nimmt normalerweise zwischen 15 und 25 % der Einnahmen. Das ist die Marktspanne, und sie umfasst Inserate, Preisgestaltung, Gästekommunikation, Check-in, Reinigung und Wäsche.
• Die Selbstverwaltung aus dem Ausland ist nicht realistisch bei einer Einheit, die sich mehrmals im Monat in einer anderen Zeitzone dreht.
• Die Plattformprovision kommt obendrauf auf die Gebühr des Betreibers, nicht darin.
• Verbrauchsmaterial und Verschleiß gehen zu Ihren Lasten: Wäsche, Reinigungsmittel, Nebenkosten während des Gästeaufenthalts und ein Erneuerungszyklus für Möbel und Ausstattung, der weit kürzer ist als bei einer Langzeitvermietung. Gäste sind keine Mieter.

Die Saison ist das ganze Argument

• Dubai läuft von Oktober bis April stark und im Sommer deutlich schwächer.
• Im Sommer fällt die Auslastung, was die Jahreszahl viel näher an eine Langzeitvermietung bringt, als es die Wintermonate vermuten lassen. Der Nachtpreis hält sich besser als die Auslastung, und der Umsatz ist das Produkt aus beiden.
• Modellieren Sie also das Jahr, niemals den Monat. Der richtige Vergleich sind zwölf Monate realistischer Auslastung zu realistischen Preisen, abzüglich Betreibergebühr, Nebenkosten und Verbrauchsmaterial, gegenüber einer im Voraus gezahlten Langzeitmiete ohne Verwaltungsaufwand.
• Service Charge und Kühlung laufen alle zwölf Monate in beiden Fällen, auch in den leeren Sommerwochen.

Wo sie wirklich gewinnt

Kurzzeitvermietung passt zu Lagen, in denen die Nachfrage von Natur aus kurz ist: der Strand, Downtown, Gebäude, die darauf ausgelegt sind und bereits die Betreiberinfrastruktur haben. Sie passt auch zu einem Eigentümer, der die Wohnung einen Teil des Jahres selbst nutzen möchte – diese Flexibilität ist echtes Geld wert und taucht in keinem Renditevergleich auf. Und sie passt zu einem Mietersegment, das eine Langzeitvermietung gar nicht erreicht: der Berater auf einem dreiwöchigen Einsatz, die Familie mitten im Umzug, die auf einen Schulplatz oder die Übergabe einer Villa wartet, der Langzeitbesucher, der eine Küche und eine Waschmaschine will statt eines Hotelzimmers.

Das Konzentrationsrisiko, das man benennen sollte

Ein Stadtteil, in dem ein großer Teil des Bestands auf Kurzaufenthalte ausgelegt ist, birgt ein Szenario, auf das man eine Antwort haben sollte: Würde die Regulierung der Ferienwohnungen spürbar verschärft, müssten diese Einheiten Langzeitmieter zu Langzeitmieten finden. Das ist keine Prognose. Es ist eine Frage, die man vor dem Kauf beantworten sollte – würde diese Wohnung zum üblichen Satz des Gebäudes auch als Langzeitvermietung funktionieren, und was würde das mit der Rendite machen? Funktioniert die Antwort nur zu Kurzzeit-Sätzen, hat der Plan einen einzigen Ausfallpunkt.

Bevor Sie irgendetwas kalkulieren

• Bestätigen Sie, dass das Gebäude es erlaubt und dass Sie die Genehmigung für diese konkrete Einheit erhalten können.
• Holen Sie den Jahresumsatz vergleichbarer Einheiten ein, nicht ihren Nachtpreis. Preis ohne Auslastung ist keine Information.
• Planen Sie die Möblierung ordentlich ein. Die Einheit konkurriert mit Hotels über Fotos und wird auf diesem Standard möbliert, oder sie wird nicht gebucht.
• Setzen Sie den Sommer ehrlich an und prüfen Sie dann, ob das Geschäft eine Langzeitvermietung noch schlägt. Häufig tut es das. Manchmal nicht, und das ist auf einer Tabelle viel billiger herauszufinden.

Grundlage sind Dubais Genehmigungsrahmen für Ferienwohnungen und die üblichen Betreiberbedingungen auf diesem Markt.