Wie eine Dubaier Launch-Preisliste aufgebaut ist und wie man sie liest

Ein Dubaier Launch ist ein ungewöhnliches Verkaufsumfeld: eine Tabelle, ein Grundriss, eine Warteschlange und eine Entscheidung, die in Stunden gemessen wird. Die Einheiten sind real, die Preise sind real, und der Druck ist es auch. Überlebbar macht es das Wissen, woraus das Dokument vor Ihnen gebaut ist, denn eine Preisliste ist keine Speisekarte – sie ist eine Struktur, und die Struktur ist von Launch zu Launch dieselbe.

Ein Pre-Launch ist die vor dem öffentlichen Verkauf freigegebene Zuteilung, meist über eine kleine Zahl von Agenturen. Der Vorteil sind Preis und Auswahl der Einheiten; der Preis dafür ist, dass man sich auf begrenzte Unterlagen hin und mit der geringsten Zeit zum Nachdenken festlegt. Es belohnt Käufer, die Bauträger, Stadtteil und einen guten Stack bereits kennen – und bestraft Ersterwerber, die an einem Nachmittag entscheiden müssen.

Die vier Spalten, auf die es ankommt

• Der Einheitencode, der Stockwerk, Stack und Ausrichtung verschlüsselt. Das ist die Spalte, die sagt, was Sie tatsächlich kaufen, und es ist die, die Käufer überfliegen.
• Die Fläche, und zwar insbesondere, ob die Zahl die Wohnfläche ist oder den Balkon einschließt. Derselbe Spitzenpreis bei zwei verschiedenen Flächendefinitionen sind zwei verschiedene Preise pro Fuß.
• Der Zahlungsplan, der ein vom Preis getrenntes Produkt ist und häufig das, worüber verhandelt wird.
• Der Aufschlag, der Unterschied zwischen einer Einheit und der identischen darüber oder mit anderer Ausrichtung. Diese Spalte ist die eigene Bewertung von Stockwerk und Aussicht durch den Bauträger und die ehrlichste Zahl auf dem Blatt.

Den Zahlungsplan lesen

Die beiden Zahlen in einem Plan – 60/40, 80/20, 90/10 – sind der während des Baus gezahlte Anteil und der bei Übergabe (Handover) fällige. Größere Bauträger sind tendenziell konservativ, 90/10 ist verbreitet; kleinere werben mit 20/80. Je größer der Rest, desto besser die Ökonomie eines Weiterverkaufs spät im Bau, weil man weniger eigenes Geld gebunden hat. Dieselbe Tatsache ist das Risiko: Diese letzte Rate muss finanziert werden, und fehlt das Geld bei Übergabe, ist man Zwangsverkäufer. Sie lässt sich in eine Hypothek umwandeln, aber das muss vor der Unterschrift geplant werden und nicht einen Monat vor den Schlüsseln.

Ein Post-Handover-Plan lässt einen einen Teil des Preises zahlen, nachdem man die Schlüssel hat – meist über zwei oder drei Jahre und selten mehr als 30–40 % der Gesamtsumme, wobei manche Bauträger ihn auf Raten von etwa einem Prozent im Monat und eine Gesamtlaufzeit von knapp acht Jahren strecken. Zwei Dinge folgen daraus: Die Einheit kann bereits vermietet werden, sodass die Miete einen Teil des Ausstehenden deckt; und an dem Punkt, an dem der Vermögenswert mehr wert ist, steckt weniger eigenes Kapital darin.

Diesen letzten Effekt sollte man ehrlich benennen, denn so werden Launch-Renditen üblicherweise präsentiert. Ein Post-Handover-Plan bläht die Rendite auf dem Papier auf, indem er den Nenner verkleinert. Kauf für eine Million, Verkauf bei Fertigstellung für 1,3 Millionen: Bei einem Standardplan sind 300 000 Dollar auf eine investierte Million 30 %; bei einem Plan, bei dem Sie bis zur Übergabe 600 000 Dollar gezahlt hatten, sind dieselben 300 000 auf 600 000 dagegen 50 %. Der Gewinn in bar ist identisch – nur die Rendite auf das eingesetzte Kapital hat sich verschoben. Das ist kein Trick, aber auch nicht gratis: Der Restbetrag ist weiter geschuldet, und kommt der Verkauf nicht zustande, finanzieren Sie ihn selbst.

Was schon im Preis steckt

In Dubai ist ein fertiger Innenausbau die Norm und kein Upgrade: gestrichene Wände, Bodenbeläge, Sanitärobjekte und eine Einbauküche. Gebäudeausstattung – Pool, Fitnessstudio, Grillbereiche, Sicherheitsdienst rund um die Uhr und Concierge – ist inbegriffen, dazu Parkplätze ab einem Stellplatz aufwärts, je nach Projekt und Zahl der Schlafzimmer. Ein Smart-Home-System ist üblich. Integrierte Geräte und vollständige Möblierungspakete sind seltener und müssen am Ausstattungsverzeichnis überprüft werden und nicht an der Broschüre.

Die Maklerprovision beim Kauf eines Neubaus zahlt der Bauträger und nicht der Käufer; im Wiederverkauf sind es 2 %. Nicht im Preis enthalten sind die Registrierungsgebühr des Land Department von 4 % und die jährliche Service Charge, die man bei einem Off-plan-Kauf schriftlich als Untergrenze und nicht als Prognose einholen sollte.

Die Teile des Blattes, die Marketing sind

• „Ab“-Preise. Der niedrigste Preis der Liste ist eine einzige Einheit, meist die schlechteste Ausrichtung im untersten Stockwerk, und sie ist nicht mehr verfügbar, wenn die öffentliche Liste zirkuliert.
• Die Aussicht auf dem Rendering. Bewerten Sie den Kauf nach dem, was mit Fertigstellungstermin im Bau ist, und nicht nach der Tafel im Verkaufsbüro. Bauabschnitte verschieben sich und Ausstattungen ändern sich.
• Angekündigte Infrastruktur. Eine geplante Verkehrsanbindung ist Aufwärtspotenzial, nichts, wofür Sie bezahlt haben. Prüfen Sie den aktuell veröffentlichten Stand und nicht eine ältere Ankündigung.
• Anreize mit Geldwert. Eine erlassene Registrierungsgebühr oder ein Zeitraum ohne Service Charge ist echtes Geld und bedeutet, was es sagt – sollte aber als Rabatt auf die Einheit bewertet werden und nicht als Grund, eine Einheit zu nehmen, die man sonst nicht gewählt hätte.

Vor dem Nachmittag

• Prüfen Sie den Bauträger an der Lieferung und nicht an Renderings – wie viele Projekte fertiggestellt wurden, wie weit jedes gegenüber dem ursprünglichen Termin verspätet war, was Eigentümer in den bezogenen Gebäuden über Bauqualität und Verwaltungsgesellschaft sagen. Ein Newcomer preist vielleicht besser, aber den Aufschlag für das Unbekannte zahlt man beim Ausstieg.
• Wissen Sie, welche Stacks Sie wollen, bevor die Liste erscheint, damit es am Tag um Verfügbarkeit geht und nicht um Ausrichtung.
• Wissen Sie, was in diesem Jahr sonst noch in diesem Stadtteil übergeben wird. Die Konkurrenz in Ihrer ersten Vermietungssaison wird jetzt ebenfalls auf den Markt gebracht.
• Kennen Sie die Ausstiegsformate. Was sich bei einer Abtretung tatsächlich bewegt, ist Mainstream-Produkt in etablierten oder wirklich knappen Lagen mit einem erkennbaren Bauträger – und die Abtretung setzt voraus, dass zuerst die im Vertrag festgelegte Schwelle erreicht wird.
• Lesen Sie die Vertragsbedingungen vor dem Preis. Die Preisliste ist auf Weisen verhandelbar, wie es der Vertrag nicht ist.

Wo eine Zahl auf dem Blatt für Ihre Entscheidung tragend ist – die Flächendefinition, die prognostizierte Service Charge, der Fertigstellungstermin, in was sich der Plan bei Übergabe umwandelt –, lassen Sie sie sich vor der Unterschrift schriftlich geben und nicht als mündliche Zusicherung am Tag.

Grundlage sind die Antworten zu Off-plan, Strategie und Rendite im englischen Käufer-FAQ dieser Website sowie Material zu Bauträgern und Masterplänen in den englischen Gebietsführern.