JVT, Villen vs. Apartments: zwei verschiedene Mietmärkte in einem Viertel

JVT ist ein Viertel, in dem Villen, Townhouses und Apartmenthäuser nebeneinander stehen. Durchschnittswerte für das ganze Viertel sind hier nutzlos: Es sind zwei Märkte mit unterschiedlichen Mietern, unterschiedlichen Mietlaufzeiten und unterschiedlicher Liquidität.

Der Markt für Häuser

• Der Mieter ist eine Familie, die über Jahre mietet und selten umzieht. Wenig Leerstand, geringe Kosten für die Neuvermietung.
• Das Verhältnis von Miete zu Kaufpreis ist schlechter als bei Apartments – eine allgemeine Regel.
• Der Unterhalt der Hülle geht zu Ihren Lasten: Dach, Außenwände und Garten sind keine Position der Service Charge, sondern Ihr eigenes Budget.
• Beim Verkauf sind die Käufer Familien, keine Anleger: Der Verkauf dauert länger.
• Die Lage im Viertel entscheidet: Schulen und Arbeitsweg machen die Hälfte der Entscheidung eines Familienmieters aus.

Der Markt für Apartments

• Der Mieter ist mobiler, die Mietverträge sind kürzer, die Fluktuation ist höher.
• Das Verhältnis von Miete zu Kaufpreis ist besser, doch die Konkurrenz ist direkter: In der Nähe gibt es viele vergleichbare Wohnungen.
• Die Service Charge ist die wichtigste steuerbare Größe und der größte laufende Unterschied beim Nettoeinkommen.
• Die Liquidität ist höher: Apartments werden in jedem Viertel häufiger gehandelt als Häuser.

Wie Sie wählen

Nach der Strategie, nicht nach dem Viertel. Wer stetiges Einkommen mit minimalem Aufwand will, schaut auf Häuser und plant das Budget für die Hülle ein. Wer Rendite und die Möglichkeit zum Ausstieg will, schaut auf Apartments und beurteilt die Konkurrenz im Umkreis von wenigen hundert Metern. Die Rendite beider einander frontal gegenüberzustellen ergibt keinen Sinn: Sie haben unterschiedliche Nenner und unterschiedliche Risiken.

Was Sie in jedem Fall prüfen sollten

• Aktuelle Inserate im Umkreis von wenigen hundert Metern – Mieten und Vermarktungsdauer, getrennt nach Objektart.
• Die Service oder Community Charge, mit ihrer Entwicklung.
• Was in der Nähe noch gebaut wird und wie viele Objekte in denselben Jahren übergeben werden.
• Stellplätze – in einem Viertel aus Häusern und Gebäuden sind sie ungleich verteilt.
• Beim Off-plan-Kauf: das Escrow-Konto, Oqood, der Bauunternehmer und die Verzugsklausel.

Grundlage sind Registerdaten des Dubai Land Department und aktuelle Inserate im Viertel.