Liwan: Im günstigen Segment entscheiden Leerstände, nicht die Bruttorendite

Liwan ist eine dichte, niedrige Bebauung am unteren Ende der Preisspanne. Wohnungen werden hier wegen der Mieteinnahmen gekauft, und in diesem Segment entscheiden Zahlen über das Ergebnis, die in keiner Anzeige stehen.

Was der niedrige Preis tatsächlich bringt

• Ein hohes Verhältnis von Miete zu Preis. Die Mieten sinken nicht im gleichen Maß wie die Kapitalwerte, und genau darin liegt das ganze Argument.
• Ein großer, stabiler Mieterkreis. Sehr viele Menschen arbeiten in Dubai mit bescheidenem Einkommen und brauchen bezahlbaren Wohnraum; diese Nachfrage ist strukturell und wächst im Abschwung eher, als dass sie schrumpft.
• Ein niedriger Einstiegspreis, mit dem auch ein kleines Budget etwas besitzt statt nichts.
• Absolut niedrige Nebenkosten (Service Charges), was im Verhältnis zu einer bescheidenen Miete sehr ins Gewicht fällt.

Was das Ergebnis tatsächlich bestimmt

• Leerstand, nicht die Miete. Eine günstige Einheit mit hoher Bruttorendite und drei leeren Monaten bringt weniger als eine bescheidenere, die nie leer steht. Rechnen Sie zwölf Monate Kosten gegen eine ehrliche Zahl vermieteter Monate.
• Einzug der Service Charges im Gebäude. In günstigen Gebäuden sind Rückstände üblich, und sie treffen die zahlenden Eigentümer über aufgezehrte Rücklagen und aufgeschobene Instandhaltung. Fragen Sie, welcher Anteil des Budgets in jedem der letzten drei Jahre tatsächlich eingezogen wurde — diese eine Zahl sagt mehr als die Gebühr selbst.
• Zustand und Verwaltung des konkreten Gebäudes. Hier mehr als anderswo unterscheidet das einen guten Kauf von einem schlechten bei gleichem Preis.
• Ob eine Verwaltung vor Ort besteht. Dieses Segment ist verwaltungsintensiv; ein abwesender Eigentümer ohne guten Makler bleibt deutlich hinter dem Modell zurück.

Grenzen, die man akzeptieren muss

• Wertsteigerung ist nicht der Punkt. Reichlich Land und reichliches Angebot deckeln sie.
• Der Wiederverkauf ist langsam, und der Käuferkreis ist eng — andere Renditeinvestoren, die auf den Preis schauen.
• Die Finanzierung ist schwieriger. Manche Banken begrenzen oder verweigern Kredite an den günstigsten Adressen, und das schränkt Ihren künftigen Käufer ebenso ein wie Sie.
• Die Nettorendite liegt deutlich unter der Bruttorendite — Service Charge, Verwaltung, Leerstand und Instandhaltung schlagen hier proportional stärker zu als im mittleren Marktsegment.

Für wen es nicht geeignet ist

Für alle, die Wertsteigerung erwarten, für alle, die möglicherweise Liquidität brauchen, und für alle, die allein auf Basis einer Bruttorendite kaufen, ohne eine Verwaltung vor Ort zu haben.

Auf Grundlage des Transaktionsregisters des Dubai Land Department und aktueller Mietangebote.