Mirdif: ein Stadtteil, den man mietet, statt ihn zu kaufen

Mirdif gehört zu den Stadtteilen, die Einwohner Dubais als Erstes nennen, wenn man sie fragt, wo Familien leben: Villen mit Garten, ruhige Straßen, Schulen, Parks, eine Mall. Und es gibt dort für ausländische Käufer fast nichts zu erwerben. Das ist kein Widerspruch, sondern ein strukturelles Merkmal des Marktes, das man verstehen sollte, bevor man sich Preise ansieht.

Warum es ein Mietstadtteil ist

• Es ist Festland, keine eigens geplante Freehold-Zone. Ausländisches Eigentum wird in Dubai grundstücksweise in ausgewiesenen Gebieten gewährt, und in den älteren Teilen von Mirdif gibt es solche Grundstücke kaum oder gar nicht.
• Ein großer Teil des Bestands gehört einheimischen Eigentümern, die ihn vermieten, statt ihn zu verkaufen.
• Die Nachfrage äußert sich hier also als Miete. Familien mieten Villen für Jahre; der Mietmarkt ist tief und stabil, der Kaufmarkt für Ausländer existiert kaum.

Was daraus folgt

• Wenn Ihnen jemand einen Kauf in Mirdif anbietet, klären Sie zuerst die Eigentumsform – für genau dieses Grundstück, schriftlich, beim Dubai Land Department. Einzelne ausgewiesene Projekte gibt es; die allgemeine Regel für den Stadtteil folgt daraus nicht, und umgekehrt ebenso wenig.
• Prüfen Sie, ob es sich um Leasehold statt Eigentum handelt. Ein anderes Rechtsinstrument, begrenzte Laufzeit, andere Liquidität.
• Es gibt kaum etwas, womit sich ein Preis vergleichen ließe. Transaktionen sind selten, Vergleichsobjekte schwer zu finden – genau dann lohnt sich eine unabhängige Bewertung.
• Die Exit-Liquidität ist niedrig, aus demselben Grund, aus dem das Angebot begrenzt ist. Der Käuferkreis ist von Natur aus klein.

Was der Stadtteil gut kann, wenn Sie doch kaufen

• Stabile Mietnachfrage von Familien mit langen Mietverträgen und geringer Fluktuation – eine ungewöhnliche Kombination in einer Stadt, in der viele Mieter auf Zweijahresverträgen sitzen.
• Ein Alltag, der bereits funktioniert: Schulen, Parks, Geschäfte und Kliniken bestehen seit Jahrzehnten und sind nicht im Prospekt versprochen.
• Geringe Dichte und gewachsene Begrünung, die neue Quartiere zu keinem Preis schon haben können.
• Eine berechenbare Fahrt in die östliche Stadthälfte und zum Flughafen.

Was zu prüfen ist

• Eigentumsform und Status des konkreten Grundstücks – vor allem anderen.
• Ein technisches Gutachten zum Haus und zum Alter der Anlagentechnik: Das ist kein junger Bestand, und die Klimaanlage ist der Posten, der schmerzt.
• Tatsächliche Villenmieten in den unmittelbaren Straßen. Hier gibt es viele Daten, und sie sind für Käufer nützlich, nicht nur für Vermieter.
• Verfügbarkeit von Hypotheken für genau diese Eigentumsform – sie ist keineswegs selbstverständlich.
• Eine unabhängige Bewertung.

Auf Grundlage des Registers des Dubai Land Department. Die Eigentumsform eines konkreten Grundstücks muss bei der Behörde selbst bestätigt werden.