Eine fertige Wohnung in Dubai renovieren: erst die Genehmigung, dann der Handwerker

Freehold in Dubai bedeutet Eigentum einschließlich des Rechts, zu verändern, was man besitzt. Es bedeutet nicht das Recht, es zu verändern, ohne jemandem etwas zu sagen. Zwischen einem Eigentümer und einer durchbrochenen Wand stehen zwei getrennte Genehmigungen, und beide sind vor der Arbeit leichter zu bekommen als hinterher zu legalisieren.

Das ist wirtschaftlich ebenso wichtig wie rechtlich. In den älteren Villenvierteln sind nicht genehmigte Umbauten und informelle Unterteilungen häufig genug, dass erfahrene Käufer den rechtlichen Zustand als zentralen Punkt der Prüfung behandeln – und wer für die Abkürzung eines Vorbesitzers bezahlt, ist derjenige, der die Immobilie hält, wenn sie verkauft werden muss.

Die zwei Genehmigungen

• Die Zustimmung des Gebäudes selbst. Die Verwaltungsgesellschaft, die die Immobilie im Rahmen des Gemeinschaftseigentumsrechts betreibt, legt die Regeln fest: welche Arbeiten erlaubt sind, zulässige Zeiten, wie Material durch das Gebäude bewegt wird, welche Kaution einbehalten wird und welche Handwerker akzeptabel sind. Eine Unbedenklichkeitsbescheinigung von ihr ist das erste Dokument und nicht das letzte.
• Die behördliche Genehmigung. Konstruktive Arbeiten, alles, was Nassbereiche oder Abdichtung betrifft, Änderungen an Fassade oder äußerem Erscheinungsbild und Eingriffe in mechanische, elektrische oder Kühlsysteme brauchen die Genehmigung der Behörde, die Ihre Entwicklung reguliert. Welche das ist, hängt davon ab, wer die Anlage als Master Developer entwickelt – in den meisten Teilen der Stadt die Stadtverwaltung, anderswo eine Freizonen- oder Master-Developer-Behörde. Klären Sie, welche für Ihre Adresse gilt, bevor Sie einen Handwerker beauftragen und nicht danach.

Was normalerweise tabu ist

• Tragende Elemente. Tragende Wände, Stützen und Decken darf ein Eigentümer nicht versetzen, was auch immer die Grundrisszeichnung nahelegt.
• Das äußere Erscheinungsbild. Verglasung, Balkonverschlüsse, Außengeräte und alles, was die Fassade verändert, ist definitionsgemäß Sache des ganzen Gebäudes.
• Gemeinsame Versorgung. Das Anzapfen oder Umlegen von Kühlung, Entwässerung oder Steigleitungen des Gebäudes betrifft die Nachbarn und ist entsprechend reguliert.
• Verlegung von Nassbereichen ohne Genehmigung der Abdichtung. Ein Bad oder eine Küche zu verlegen, ist die mit Abstand häufigste Quelle eines Schadensanspruchs der Wohnung darunter.

Warum eine nicht genehmigte Renovierung ein finanzielles und kein Papierproblem ist

Ohne Zustimmung vorgenommene Änderungen verschwinden nicht. Sie tauchen auf, wenn die Immobilie verkauft wird – im Gutachten eines Käufers, in den Prüfungen des Bauträgers vor Ausstellung einer Unbedenklichkeitsbescheinigung (NOC) oder im Vergleich zwischen dem in der Urkunde verzeichneten Grundriss und dem, was tatsächlich da ist. Dann hat der Eigentümer drei Optionen, alle schlechter als die ursprüngliche Genehmigung gewesen wäre: verspätet legalisieren, den ursprünglichen Grundriss wiederherstellen oder einen Abschlag von einem Käufer hinnehmen, der nun etwas weiß, was Sie ihm nicht sagen wollten. In Stadtteilen, in denen dies ein bekanntes Muster ist, preisen Käufer das Risiko in jedes Angebot ein, ob die konkrete Immobilie ein Problem hat oder nicht.

Bevor die Arbeit beginnt

• Holen Sie sich die Regeln des Gebäudes schriftlich, einschließlich Arbeitszeiten und Zugangsregelungen. Nachbarbeschwerden in Dubaier Türmen werden von der Verwaltungsgesellschaft behandelt, und ein gestoppter Auftrag kostet mehr als ein langsamer.
• Beauftragen Sie einen lizenzierten Handwerker, den das Gebäude akzeptiert. Das billigste Angebot kommt häufig von jemandem, der nicht zugelassen werden kann – deshalb ist es das billigste Angebot.
• Bewahren Sie die Genehmigungen bei den Eigentumsunterlagen auf. Sie gehören zur Akte der Immobilie, und der nächste Verkauf wird sie verlangen.
• Prüfen Sie, ob die Einheit vermietet oder Gegenstand einer Kündigung ist. Die Kündigung wegen größerer Renovierung ist ein Grund, der zwölf Monate Frist verlangt, zugestellt über einen Notar oder per Einschreiben – kein Gespräch.
• Rechnen Sie die Service Charge aus der Gleichung heraus. Eine Sanierung senkt sie nicht, und der Zustand des Gebäudes entscheidet weiterhin, was Ihre verbesserte Wohnung erzielen kann.

Wo sich eine Renovierung lohnt und wo nicht

Die Sanierung veralteten Bestands ist auf dem Dubaier Sekundärmarkt eine echte Strategie und funktioniert unabhängig vom Zyklus: Veraltete Einheiten werden mit Abschlag gehandelt, und es gibt einen Käufer, der für „morgen einziehen“ zahlt. Sie funktioniert, indem man den Abschlag kauft statt ihn zu erzeugen – die Rendite kommt aus der Lücke zwischen dem Preis einer abgewohnten Wohnung und dem einer fertigen, in einem Gebäude, dessen Gemeinschaftsflächen nicht selbst das Problem sind. Eine wunderschön ausgebaute Wohnung in einem schlecht geführten Turm ist ein guter Innenausbau in einer schlechten Investition, und keine noch so gute Schreinerarbeit verschiebt die Service Charge oder die Aufzugswarteschlange.

Grundlage sind die Dubaier Regeln des Gemeinschaftseigentums zu Veränderungen, Kündigungsanforderungen im Mietrecht und übliche Genehmigungspraxis. Die genehmigende Behörde unterscheidet sich je nach Anlage – klären Sie Ihre, bevor Sie sich auf einen Umfang festlegen.