Renovierung als Strategie: für 12,5 Mio. kaufen, 3 investieren, für 19 verkaufen
Eine Nische auf dem Dubaier Zweitmarkt, die unabhängig vom Zyklus funktioniert — veralteten Bestand kaufen, ordentlich sanieren und an jemanden verkaufen, der für „morgen einziehen“ zahlt.
Auf dem Dubaier Zweitmarkt hat sich eine Nische gebildet, die unabhängig von der Phase des Zyklus funktioniert: eine Immobilie in veraltetem Zustand kaufen, ordentlich sanieren und an einen neuen Eigentümer verkaufen, der bereit ist, für „einziehen und wohnen“ einen Aufpreis zu zahlen.
Wie die Wirtschaftlichkeit aussieht
- Eine Villa auf Palm Jumeirah: Kauf für 12,5 Mio. AED, Sanierung rund 3 Mio. AED. Vergleichbare sanierte Villen auf dem Markt liegen je nach Qualität und Frische der Arbeiten ab 19 Mio. AED.
- Ein Haus in District 1: eine Eckvilla mit fünf Schlafzimmern für 22 Mio. AED. Mit 2–3,5 Mio. AED für die Sanierung liegt die Verkaufsreferenz bei 33–35 Mio. AED.
Warum es gerade hier funktioniert
Die Nachfrage an prestigeträchtigen Adressen kommt von Menschen, für die Zeit teurer ist als Geld. Eine Sanierung in einem fremden Land zu leiten, ohne dort zu leben, ist nahezu unmöglich, und hochwertiger Ausbau in Dubai erfordert Bauaufsicht. Eine fertige Immobilie nimmt diese Aufgabe vollständig ab — und der Käufer zahlt dafür, dass die Aufgabe entfällt, nicht für die Quadratmeter.
Der zweite Faktor ist das Alter des Bestands. Viele Villen an etablierten Adressen wurden vor fünfzehn bis zwanzig Jahren gebaut, und ihre Ausstattung sieht genau so alt aus.
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Wo die Strategie scheitert
- Das Budget läuft davon. Eine Sanierung auf dem Niveau, für das man einen Aufpreis zahlt, kostet fast immer mehr als die erste Schätzung. Eine Reserve von 20–30 % ist Pflicht.
- Zeit. Das Projekt dauert von mehreren Monaten bis zu einem Jahr, und die ganze Zeit ist das Kapital gebunden und die Immobilie wirft nichts ab.
- Genehmigungen. Änderungen am Grundriss und Arbeiten an Fassade oder Gebäudetechnik erfordern Genehmigungen der Verwaltungsgesellschaft und der Stadtverwaltung.
- Geschmack. Eine Sanierung nach eigenem Geschmack senkt den Preis, statt ihn zu heben: Der Aufpreis wird für einen neutralen, zeitgemäßen Stil gezahlt, nicht für einen handschriftlichen.
Die Voraussetzung
Die Strategie erfordert Zugang zu Handwerksbetrieben und Kenntnis der realen Preise. Ohne beides verschwindet die Lücke zwischen Kaufpreis und Verkaufspreis in den Baukosten.