Snagging in Dubai: die Inspektion, die vor die Unterschrift gehört, nicht danach

Ein Gebäude kann physisch fertig und trotzdem nicht übergeben sein, denn die Übergabe ist kein Moment. Sie ist eine Abfolge von Hunderten kleiner Aufgaben, die der Reihe nach laufen: jede Einheit auf Mängel prüfen, die Brandschutzanlage in Betrieb nehmen, den Wasserdruck in den obersten Stockwerken testen, die Aufzüge zertifizieren und die Fertigstellungsbescheinigung der Behörde einholen. Ein einziger offener Punkt hält das Ganze an.

Für den Käufer enthält diese Abfolge genau ein nützliches Fenster – zwischen der Übergabemitteilung und Ihrer Schlusszahlung und Unterschrift. Alles, was Sie behoben haben wollen, lässt sich innerhalb davon leichter beheben lassen.

Buchen Sie die Inspektion, bevor Sie sie brauchen

• Übergaben häufen sich. Wenn mehrere Türme eines Stadtteils im selben Quartal fertig werden, sind die kompetenten Prüfunternehmen wochenlang ausgebucht, und dieselben Gewerke arbeiten an allen.
• Das Übergabefenster ist kurz. Sie bekommen typischerweise einen festgelegten Zeitraum zum Prüfen und Abschließen, und das ist nicht der Moment, einen Anbieter zu suchen.
• Buchen Sie, solange das Podium noch unfertig ist. Das verlässliche äußere Zeichen, dass ein Turm kurz vor der Übergabe steht, ist der Zustand des Podiums und der Begrünung auf Straßenniveau – die sind wirklich zuletzt dran. Eine fertige Fassade bedeutet sehr wenig.
• Bezahlen Sie einen ordentlichen Bericht. Eine fotografierte, aufgelistete, raumweise Liste ist ein Dokument, auf das das Team des Bauträgers reagieren kann. Eine mündliche Beschwerdeliste ist es nicht.

Was eine kompetente Mängelliste tatsächlich findet

• Mechanik und Elektrik: eine Klimaanlage, die nie in Betrieb genommen wurde, Steckdosen, die nicht auf dem richtigen Stromkreis liegen, Abluftventilatoren, die nichts absaugen, Warmwasserbereiter, die falsch herum angeschlossen sind.
• Wasser, in beide Richtungen: Druck in hohen Stockwerken, Gefälle in Duschen und auf Balkonen und Abdichtung in den Nassbereichen. Wasserprobleme sind die, die teuer werden, wenn man die Wohnung besitzt.
• Wärmebildaufnahmen für Lecks in den Kühlleitungen und Lücken in der Dämmung, also das, was man nicht sieht und was sich auf der Sommer-Stromrechnung zeigt.
• Die langweilige Mehrheit: Ausrichtung von Türen und Schränken, Silikonfugen, Fliesenversatz, Farbe, Verglasungsdichtungen, fehlende Beschläge. Einzeln trivial, zusammen der Unterschied zwischen einer Wohnung, die sofort vermietbar ist, und einer, die vierzehn Tage Handwerker braucht.
• Was gar nicht da ist. Vergleichen Sie mit der Ausstattungsliste im Vertrag, nicht mit der Musterwohnung.

Erst unterschreiben, dann reklamieren ist die falsche Reihenfolge

• Ihre Verhandlungsmacht liegt vor der Schlusszahlung. Danach sind Sie Gewährleistungsansprecher statt Partei, die ein Geschäft abschließt, und der Unterschied wird in Monaten gemessen.
• Prüfen Sie nach der Mängelbeseitigung erneut. Der zweite Besuch ist der, den Leute auslassen, und der, der abgenommene, aber nicht ausgeführte Arbeit entdeckt.
• Lassen Sie die Mängelliste schriftlich bestätigen – mit Punkten und Terminen – und halten Sie alles im selben Verlauf.
• Nehmen Sie keine Einheit mit nicht in Betrieb genommener Kühlung im Sommer ab. Man kann nicht testen, was nicht läuft, und „nächste Woche wird sie eingeschaltet“ ist kein Testergebnis.

Wie lange der Bauträger verantwortlich bleibt

Die Unterschrift beendet die Verpflichtung nicht. Das Recht der VAE legt Auftragnehmer und Bauträger eine lange Haftung für Baumängel an der Struktur auf – zehn Jahre sind die übliche Frist –, und die Marktkonvention für mechanische, elektrische und sanitäre Installationen ist eine einjährige Gewährleistung ab der Übergabe. Das sind zwei verschiedene Uhren, und die kürzere läuft ab, während Sie noch möblieren. Nutzen Sie das erste Jahr bewusst: Lassen Sie die Klimaanlage einen ganzen Sommer laufen, benutzen Sie die Bäder und melden Sie alles, was auftaucht, schriftlich, bevor das Fenster sich schließt, nicht danach.

Dieselbe Disziplin gilt beim Wiederverkauf

Eine fertige Wohnung trägt keine Gewährleistung von irgendjemandem, also geht es bei der Inspektion im Wiederverkauf nicht um Verhandlungsmacht gegenüber einem Bauträger – es geht darum zu wissen, was man kauft. Betrachten Sie das Gebäude ebenso wie die Wohnung: Flure, Aufzüge, Parkplätze, Zustand der Gemeinschaftsflächen. Sie zeigen, was die Service Charge tatsächlich kauft, und bei älterem Bestand im mittleren Segment zählen sie mehr als die Wohnung selbst.

Grundlage sind die Übergabepraxis in Dubai und der gesetzliche Rahmen für Mängelhaftung in den VAE.