Der Dirham ist an den Dollar gekoppelt: was das beim Kauf in Dubai beseitigt und was nicht

Der Dirham ist seit 1997 mit 3,6725 an den US-Dollar gekoppelt. Das ist die am stillsten folgenreiche Tatsache beim Immobilienkauf in den VAE, sie wird meist in einer einzigen Zeile über „kein Währungsrisiko“ erwähnt, und diese Zeile stimmt nur für eine Art von Käufer.

Was eine Kopplung ist, in einem Absatz

Die Zentralbank verpflichtet sich, den Wechselkurs auf einem festen Niveau zu halten, und steht bereit, zu seiner Verteidigung zu handeln. Die Verpflichtung ist glaubwürdig, wenn sie durch Reserven und eine mit der Ankerwährung vereinbare Geldpolitik gedeckt ist. In den VAE sind beide Bedingungen erfüllt, und der Kurs ist seit fast drei Jahrzehnten unverändert – deshalb behandeln ihn die Marktteilnehmer als Konstante und nicht als Prognose.

Folge eins: wessen Währungsrisiko verschwindet

• Für einen Dollar-Käufer verschwindet es tatsächlich. Ein Preis in Dirham ist ein Preis in Dollar, und die Zahl, mit der Sie kalkulieren, ist die Zahl, die Sie bekommen.
• Für alle anderen verschwindet es nicht – es verlagert sich. Ein Käufer in Euro, Pfund oder Rubel trägt das volle Risiko seiner eigenen Währung gegenüber dem Dollar, genau das Risiko, das er auch beim Kauf in New York trüge.
• Dieselbe Wohnung ändert in Ihrer Währung den Preis, ohne dass sich der Preis überhaupt ändert. Eine Bewegung Ihrer Heimatwährung um 10 % gegenüber dem Dollar bewertet Ihr Dubai-Objekt in den einzigen Einheiten, in denen Sie tatsächlich messen, um 10 % neu.
• Der praktische Schritt ist daher, vor dem Kauf die Messwährung zu wählen und das ganze Modell darin zu führen: Kauf, Kosten, Miete, Ausstieg. Wer sie mischt, meldet am Ende einen Gewinn und hält einen Verlust.

Folge zwei: Ihr Hypothekenzins wird im Ausland festgelegt

• Eine Kopplung zu halten heißt, der Geldpolitik des Ankers zu folgen. Wenn sich die US-Zinsen bewegen, bewegen sich die Zinsen in den VAE mit – das ist Arithmetik, kein Ermessen.
• Die Kosten einer Hypothek in Dubai folgen daher dem US-Zinszyklus weit enger als dem eigenen Immobilienmarkt Dubais. Die lokalen Preise können sich abkühlen, während die Kreditaufnahme teurer wird, und umgekehrt.
• Variabel verzinste Kredite werden hier am lokalen Interbankenzins bemessen, der seinerseits dem Dollarzyklus folgt. Eine anfängliche Festzinsperiode ist eine Entscheidung darüber, welchem Zyklus man ausgesetzt sein will und wie lange.
• Deshalb ist ein heute genannter Zins keine Prognose. Funktioniert ein Kauf nur beim aktuellen Zins, ist es ein Kauf mit einer externen Abhängigkeit, die niemand im Raum kontrolliert.

Folge drei: wer zum Kaufen erscheint

Weil Dirham-Preise faktisch Dollar-Preise sind, wird Dubai für ausländische Käufer billiger oder teurer, wenn sich ihre eigene Währung gegenüber dem Dollar bewegt, ohne dass sich ein einziges Inserat ändert. Das ist einer der echten Treiber dafür, welche Nationalitäten in einem bestimmten Jahr die Käufermischung dominieren, und er ist unsichtbar, wenn man nur auf lokale Preisindizes schaut. Beim Ausstieg wirkt es in beide Richtungen: Der Käuferkreis für Ihre Wohnung in drei Jahren hängt zum Teil von Währungsbewegungen ab, die mit Dubai nichts zu tun haben.

Zwei Dinge, die die Kopplung nicht leistet

• Sie stabilisiert die Immobilienpreise nicht. Ein fester Wechselkurs sagt nichts über Angebot, Fertigstellungsvolumen, Mieten oder den Zyklus. Die Preise in Dubai bewegen sich, und sie haben sich innerhalb einer einzigen Kopplung erheblich in beide Richtungen bewegt.
• Sie macht eine Überweisung nicht kostenlos. Geld hinein- und herauszubewegen kostet weiter eine Marge und eine Gebühr, und bei einer Summe in Immobiliengröße ist die Marge der größere Teil. Vergleichen Sie den Gesamtkurs, nicht die ausgewiesene Provision, und denken Sie daran, dass beim Ausstieg der Erlös in Dirham eintrifft und zu dem zurückgetauscht werden muss, was das Paar in dieser Woche tut.

Was man mit alldem tut

• Führen Sie das Modell in einer Währung, Ihrer eigenen, und rechnen Sie jede Zeile zu einem festgelegten Kurs in sie um.
• Testen Sie diesen Kurs unter Stress mit der Art von Bewegung, die Ihre Währung in den letzten fünf Jahren gegenüber dem Dollar tatsächlich gemacht hat. Das ist Ihre reale Bandbreite möglicher Ergebnisse, nicht die Bandbreite, die Dubai-Preisprognosen nahelegen.
• Wenn Sie finanzieren, entscheiden Sie ausdrücklich über den Zinszyklus, statt anzunehmen, was die erste Bank anbietet, und wissen Sie, wie der Kredit nach Ende der Anfangsperiode neu bepreist wird.
• Behandeln Sie die Kopplung als Merkmal, nicht als Garantie. Sie nimmt eine Variable aus einer Gleichung, die noch mehrere hat.

Grundlage sind die veröffentlichte Wechselkursregelung der VAE und die übliche Hypothekenbepreisung in den Emiraten.