Das Dubai-Jahr: Was sich zwischen November und September wirklich ändert

Neuankömmlinge planen ihr erstes Jahr, als wäre es ein europäisches, mit einer sanften Kurve beiderseits einer warmen Mitte. Die Stadt funktioniert nicht so. Sie hat eine lange Saison, in der das Leben draußen stattfindet, und eine kürzere, in der es das nicht tut – und fast alles andere, was Dinge kosten, wie voll die Restaurants sind, wie schnell eine Wohnung vermietet ist, wie lang der Weg zur Metro sich anfühlt, bewegt sich entlang dieser Linie und nicht quer dazu.

Die Saison: ungefähr November bis April

Dann ist die Stadt, was die Fotos zeigen. Die Promenaden werden ständig genutzt, die Strandviertel sind am Wochenende von morgens bis spät voll, und das Freiluftprogramm läuft: Die Weihnachtsmärkte öffnen vom 1. November bis zum 31. Januar, in der Regel vom späten Nachmittag bis Mitternacht, wobei Al Habtoor Winter Garden der größte und familienfreundlichste ist. Um Silvester ist Downtown für den Verkehr praktisch gesperrt – gut zu wissen, ob man dort wohnt oder nur hindurch will.

Für die Vermietung ist das die starke Hälfte. Fürs Wohnen ist es die Hälfte, in der sich zeigt, ob der gewählte Stadtteil seinen Aufpreis verdient: eine Promenade, die man täglich nutzt, ein Park in Gehweite, ein Strand am Ende der Straße.

Der Sommer: ungefähr Juni bis September

Der Tourismus in Dubai fällt von Juni bis September stark, und eine strandgetriebene Lage fällt stärker als eine städtische. Diese eine Tatsache ordnet vieles neu:

• Einnahmen aus Kurzzeitvermietung sind kein Jahresdurchschnitt. Die Auslastung ist saisonal, mit starkem Winter und langsamem Sommer, was die Jahreszahl näher an eine Langzeitvermietung rückt, als die Wintermonate vermuten lassen. Rechnen Sie Winter und Sommer getrennt und addieren Sie, statt einen Durchschnitt zu bilden, der beides verdeckt.
• Gehdistanzen ändern ihre Bedeutung. Ein Fußweg von fünfzehn Minuten zur Station ist im Juli kein Fußweg. Deshalb sind überdachte Wege in den zentralen Stadtteilen so wichtig und deshalb können zwei auf der Karte gleich weit entfernte Gebäude völlig verschiedene Adressen sein – und deshalb sollte man den Weg, auf den man sich verlässt, in dem Monat gehen, in dem man ihn wirklich gehen würde.
• Das Leben im Freien verlagert sich in die Dunkelheit. Die Promenaden am Creek und an der Marina bleiben im Sommer in Gebrauch, aber als Aktivität nach Einbruch der Dunkelheit – und das gilt für die ganze Stadt, nicht nur für das Wasser.
• Kühlung wird zur Rechnung, auf die es ankommt. Wie sie abgerechnet wird, legt das Gebäude fest: In manchen steckt sie in den Nebenkosten (Service Charge), in anderen wird sie zusätzlich gemessen, und der Jahresunterschied beträgt ein Vielfaches. Ein Mieter vergleicht die monatlichen Gesamtkosten und nicht die Nettokaltmiete, weshalb eine identische Wohnung mit gesondert abgerechneter Kühlung bei hoher fester Kapazitätsgebühr günstiger vermietet wird. Klären Sie die Regelung schriftlich, bevor Sie sich binden; die Mechanik des Kühlungskontos ist ein eigenes Thema, das wir gesondert aufgeschrieben haben.
• Die Stadt lichtet sich. Haushalte mit schulpflichtigen Kindern verreisen häufig für einen Teil dieser Zeit – das zeigt sich im Verkehr, im Restaurantgeschäft und darin, wie schnell irgendetwas erledigt wird.

Der Kalender, der nicht das Thermometer ist

Zwei weitere Rhythmen liegen über der Temperatur. Der Ramadan wandert nach dem Mondkalender durch das Jahr und liegt nicht in einem festen Monat: Die Arbeitszeiten verkürzen sich, der Schwerpunkt des Tages verschiebt sich in den Abend, und das Muster von Restaurantbesuchen, Einkäufen und Verkehr ändert sich für seine Dauer mit. Prüfen Sie die Termine für das betreffende Jahr und die Arbeitszeiten Ihres eigenen Arbeitgebers, statt das Muster des Vorjahres anzunehmen.

Der zweite ist die Arbeitswoche mit ihrem Wochenende, an dem die belebten Stadtteile am belebtesten sind. In Festival City zieht die Mall Menschen vom gesamten Ostufer an, und an einem Freitagabend sind Parkplätze und Zufahrtsstraßen deutlich voller als an einem Werktag. In JBR gehören The Walk und The Beach zu den meistbesuchten öffentlichen Räumen der Stadt, und die Bewohner lieben das entweder oder ziehen binnen eines Jahres weg.

Was man mit alldem anfängt

• Besichtigen Sie im schlechtesten Monat, den Sie bekommen können. Ein im Februar gesehener Stadtteil schmeichelt sich selbst. Wenn Sie nur im Winter besichtigen können, gehen Sie wenigstens die Wege ab, auf die Sie angewiesen sein werden, und seien Sie ehrlich dazu bei vierzig Grad.
• Budgetieren Sie das Jahr, nicht den Monat. Kühlung ist keine flache Linie, und ein Haushalt, der von der Märzrechnung ausgeht, liegt im August falsch.
• Hängt das Einkommen von Besuchern ab, schreiben Sie zwei Modelle. Eines für die Saison, eines für den Sommer, und addieren Sie sie. Der Bruttosatz mal 365 ist die Zahl, die eine Strategie verkauft, und nie die Zahl, die ankommt.
• Legen Sie die Vermietung bewusst. Die Familiennachfrage folgt dem Schulkalender und nicht dem Tourismus – einer der Gründe, warum Familienviertel kürzere Leerstände und längere Mietverhältnisse haben als die Renommieradressen.

Grundlage sind die Antworten zu Vermietung, Kurzzeitvermietung und Service Charge im englischen Käufer-FAQ dieser Website sowie Stadtteilmaterialien aus den englischen Gebietsführern – Downtown, JBR, Festival City, Discovery Gardens und die Waterfront-Viertel.