Das erste Jahr nach der Übergabe: Title Deed, Eigentümergemeinschaft und die Rechnungen, die jetzt beginnen

Off-plan-Käufer denken zwei oder drei Jahre an den Übergabetermin und fast gar nicht an die zwölf Monate danach. In diesen Monaten liegen die Formalitäten, die aus einem vertraglichen Anspruch ein eingetragenes Eigentum machen, die ersten Rechnungen und ein Gewährleistungsfenster, das sich still schließt.

Der Registereintrag ändert sich

• Bis zur Fertigstellung halten Sie einen Eintrag im vorläufigen Register – den Oqood-Eintrag Ihres Vorvertrags.
• Mit der Fertigstellung wird die Einheit im Hauptregister auf Ihren Namen eingetragen und der Title Deed ausgestellt. Was Sie halten, wird zu Eigentum statt zu einem Anspruch darauf.
• Der Weiterverkauf ändert im selben Moment seine Form. Vorher: eine Abtretung, die die Zustimmung des Bauträgers erfordert. Nachher: eine gewöhnliche Übertragung in einem Trustee Office mit einer Unbedenklichkeitsbescheinigung.
• Prüfen Sie die Angaben im Deed – Name, Einheit, Fläche –, solange alle Beteiligten noch im Raum sind. Spätere Korrekturen sind ein Verwaltungsvorgang, an dem niemand Freude hat.

Die Kosten, die am Tag der Übergabe beginnen, nicht am Tag des Einzugs

• Die Service Charge läuft für Ihre Einheit ab der Übergabe, ob Sie eingezogen sind, vermietet haben oder sie leer lassen.
• DEWA verlangt ein Konto und eine Kaution, bevor der Strom eingeschaltet wird.
• Die Kühlung kann ein eigenes Konto bei einem eigenen Anbieter sein, und in manchen Gebäuden fällt auch für eine leere Wohnung eine feste Kapazitätsgebühr an.
• Eine leere Wohnung ist keine kostenlose Wohnung. Ein Dubaier Sommer verlangt, dass eine unbewohnte Wohnung gekühlt wird, wenn sie nicht Schaden nehmen soll, und die Fixkosten laufen ohnehin.
• Planen Sie das Innere der Wände ein. Eine neue Einheit ist keine möblierte Einheit, und eine Einheit, die vermietet werden soll, wird in vermietbarem Zustand übergeben oder sie vermietet sich nicht.

Die Eigentümergemeinschaft und wozu sie da ist

• Das Gebäude wird von einer vom Bauträger bestellten Verwaltungsgesellschaft geführt, unter Aufsicht der RERA, und Budget und Satz durchlaufen ein Genehmigungsverfahren.
• Die Beiträge der Eigentümer fließen auf ein separates Treuhandkonto für dieses Gebäude im Mollak-System, sodass das Geld eines Gebäudes nicht für ein anderes ausgegeben werden kann.
• Sie haben Anspruch auf die Aufschlüsselung des Budgets. Lesen Sie das erste. Eine Erhöhung im zweiten Jahr lässt sich fast immer auf eine einzige Zeile zurückführen, und der Streit ist nur zu gewinnen, wenn man weiß, auf welche.
• Eine schwache Eigentümergemeinschaft ist ein reales Risiko, keine Governance-Abstraktion. Gebäude ohne Rücklagenbildung und mit passiver Verwaltung verfallen innerhalb weniger Jahre, und der Wiederverkaufsmarkt bemerkt es sofort.
• Erscheinen Sie zur ersten Versammlung. Entscheidungen über die Rücklagen im ersten Jahr bestimmen, ob das zehnte Jahr als Wartungsplan oder als Sonderumlage kommt.

Die Uhr, die abläuft, während Sie möblieren

Ab der Übergabe laufen zwei verschiedene Haftungsfristen. Die lange deckt Baumängel an der Struktur und dauert nach dem Recht der VAE zehn Jahre. Die kurze ist die Marktkonvention für mechanische, elektrische und sanitäre Installationen: ein Jahr. Die kurze ist die, auf die es in der Praxis ankommt, und sie endet, bevor die meisten Eigentümer einen vollen Zyklus des Gebäudes erlebt haben. Nutzen Sie sie bewusst – lassen Sie die Klimaanlage einen ganzen Sommer laufen, benutzen Sie jedes Bad, prüfen Sie nach einigen Monaten echter Nutzung die Nassbereiche auf Feuchtigkeit und melden Sie alles schriftlich im Verfahren des Bauträgers, solange das Fenster offen ist. Eine mündliche Meldung an einen Bauleiter ist kein Nachweis.

Wenn die Wohnung vermietet werden soll

• Die erste Vermietungssaison nach einer Massenübergabe ist die schwächste. Mehrere hundert Einheiten in einem Quartal bringen mehrere hundert Vermieter gleichzeitig auf denselben Markt. Kalkulieren Sie das zweite Jahr.
• Registrieren Sie das Mietverhältnis. Ohne Registrierung kann der Mieter keinen Strom anschließen, kein Familienvisum sponsern und nicht vor das Schiedsgericht ziehen – und Sie auch nicht.
• Planen Sie die Agenturprovision in der marktüblichen Höhe von 5 % der Jahresmiete ein und obendrauf eine Verwaltungsgebühr, wenn Sie nicht im Land sind.
• Fotografieren Sie beim Einzug alles und unterschreiben Sie ein Inventar. Der Streit um die Kaution ist der häufigste kleine Konflikt auf diesem Markt, und er wird immer von dem gewonnen, der datierte Fotos hat.

Die Checkliste für das erste Jahr auf einen Blick

• Title Deed ausgestellt und Angaben geprüft.
• DEWA- und Kühlungskonten eröffnet, Kautionen gezahlt, erste Rechnungen gelesen statt abgeheftet.
• Service-Charge-Abrechnung eingeholt und der genehmigte Satz mit dem veröffentlichten Index des Land Department verglichen.
• Beseitigung der Mängel erneut abgenommen und offene Punkte schriftlich festgehalten.
• Mängelmeldungen eingereicht, bevor das Einjahresfenster sich schließt.
• Eine Entscheidung für das zweite Jahr getroffen – vermieten, selbst nutzen oder verkaufen – mit den Zahlen des ersten Jahres statt denen der Broschüre.

Grundlage sind Dubais Rahmen für Miteigentum, das Mollak-Service-Charge-System und die gesetzlichen Haftungsfristen für Mängel in den VAE.