The Lakes: Wie Sie den Preis einer Villa verhandeln, wenn es nichts zum Vergleichen gibt

Wenn in einer Community nur wenige Transaktionen pro Jahr stattfinden, ist der „Marktpreis pro Quadratfuß“ keine Statistik, sondern eine Handvoll Datenpunkte. Darauf können Sie sich nicht verlassen – dem Preis lässt sich aber von einer anderen Seite nähern.

Vier Referenzpunkte statt Vergleichsobjekten

• Benachbarte Communities derselben Generation. Häuser ähnlichen Zuschnitts und Alters in der Nähe liefern einen Richtwert für den Preis pro Quadratfuß Grundstück und für die Miete.
• Wiederbeschaffungskosten. Das Grundstück plus eine realistische Schätzung, was es kostet, dasselbe Haus heute zu bauen – die Obergrenze dessen, was vernünftig ist.
• Miete. Auch wo kaum verkauft wird, wird weiter vermietet: Höhe und Stabilität der Miete zeigen, was die Immobilie erwirtschaftet.
• Ein unabhängiges Gutachten. In einem dünnen Markt ist es keine Formalität, sondern der einzige Blick von außen auf einen Preis, der sonst allein vom Verkäufer stammt.

Wie Sie verhandeln

• Beziffern Sie den Zustand des Hauses. Eine Begutachtung liefert eine Liste der Arbeiten und eine Größenordnung der Kosten – das überzeugendste Argument, weil es sich überprüfen lässt.
• Prüfen Sie, wie lange das Objekt schon am Markt ist. In einem dünnen Markt ist die Vermarktungsdauer der wichtigste Indikator für die Lage des Verkäufers.
• Fragen Sie, warum der Eigentümer verkauft. Der Zeitplan des Verkäufers prägt die Verhandlung stärker als jeder Vergleich.
• Lassen Sie sich nicht drängen. Wo es wenige Käufer gibt, arbeitet die Zeit häufiger für den Käufer als für den Verkäufer.

Und ein ehrlicher Vorbehalt

Ein dünner Markt wirkt in beide Richtungen: Wenn Sie selbst verkaufen, werden auch Käufer rar sein und die Vermarktungsdauer lang. Das ist kein Argument gegen den Kauf – es spricht für einen langen Anlagehorizont und dafür, keinen Aufschlag zu zahlen, den Ihnen später niemand zurückzahlt.

Was Sie prüfen sollten

• Ein Bauwerksgutachten und das Alter der Klimaanlage.
• Die Grundstücksgröße getrennt von der Hausgröße sowie die Frage, was sich anbauen lässt.
• Die Community-Gebühr und ihre Entwicklung.
• Tatsächliche Mieten in der Community und in der Umgebung.

Auf Grundlage des Transaktionsregisters des Dubai Land Department und aktueller Angebote.