Das Hauptrisiko am Dubai-Markt sind nicht fallende Preise, sondern die Fertigstellung

Den Dubai-Markt derzeit nach aktuellen Preisen zu beurteilen, ist nahezu nutzlos – sie reagieren zuletzt. Drei andere Indikatoren sagen erheblich mehr: eine gesunkene Liquidität, eine gestiegene Käufervorsicht und das wachsende Volumen künftigen Angebots.

Warum der Preis hier ein schlechter Indikator ist

Auf dem Off-plan-Markt ist der Preis weitgehend eine Entscheidung des Bauträgers und kein Ergebnis einer Verhandlung. Solange ein Projekt noch verkauft, und sei es langsam, wird der Listenpreis nicht gesenkt: Eine Senkung entwertet bereits verkaufte Einheiten und zerstört das Vertrauen früher Käufer. Zuerst fällt also nicht der Preis, sondern die Zahl der Transaktionen – und das ist bereits geschehen.

Die Rabatte sind real; sie finden nur im Zahlungsplan statt, in erlassenen Gebühren und im Möblierungspaket statt auf der Preisliste.

Wo der echte Test kommt

Die Stunde der Wahrheit kommt später, bei der Fertigstellung. Dann werden Tausende angekündigter Einheiten entweder zu Gebäuden oder nicht, und die Lücke zwischen angekündigter und gelieferter Pipeline wird sichtbar.

Zwei konkrete Belastungen treffen dort zusammen. Bauträger sehen sich stark gestiegenen Baukosten gegenüber – Stahl um etwa 40 %, Beton um über 50 % – bei verlangsamtem Absatz. Und Käufer sehen sich Schlusszahlungen gegenüber, die für Projekte fällig werden, die mit dem Plan gekauft wurden, vor dem Handover abzutreten.

Was das für den einzelnen Käufer bedeutet

• Die Schlusszahlung durchrechnen. Wenn Sie sie nicht ohne Verkauf finanzieren können, haben Sie keine Immobilie gekauft, sondern eine Wette auf den Markt zu einem künftigen Zeitpunkt.
• Bauträger bevorzugen, die durch einen Abschwung hindurch geliefert haben. Lieferung im steigenden Markt beweist weniger als Lieferung im fallenden.
• Auf das Register achten, nicht auf das Marketing. Der Baufortschritt aus den Inspektionen der Aufsichtsbehörde ist die eine Zahl, die keine Vertriebsfunktion hat.
• Verzögerungen im Modell einplanen. Vertragsdatum plus ein paar Quartale ist realistische Planung, kein Pessimismus.

Der größere Zusammenhang

Eine Preiskorrektur ist unangenehm und verkraftbar. Ein Projekt, das nicht rechtzeitig fertig wird, bindet Kapital, verzögert Erträge und nimmt für Jahre Optionen. Das sind verschiedene Größenordnungen von Risiko, und das Marktgespräch widmet fast seine gesamte Aufmerksamkeit dem kleineren.