Ein Abschlag zum Markt: Woran die Zahl gemessen wird und wann man ihr misstrauen sollte

Jede Inseratsplattform in diesem Markt hat gelernt, neben den Preis eine Prozentzahl zu setzen. Die Prozentzahl ist für sich bedeutungslos, denn ein Abschlag ist die Lücke zwischen zwei Zahlen, und die zweite wird fast nie genannt. Hier ist sie also, für die Zahlen, die wir veröffentlichen, samt den Bedingungen, unter denen man ihr nicht trauen sollte.

Womit das Etikett vergleicht

Die Lücke wird gegen den Medianpreis vergleichbarer Objekte gemessen: dasselbe Projekt, sofern das Projekt groß genug für einen Median ist, sonst dieselbe Gebäudeklasse im selben Stadtteil; derselbe Immobilientyp; ähnliche Größe. Sie wird automatisch gegen die aktuelle Stichprobe berechnet und jede Nacht neu bestimmt, nicht von einem Makler eingetippt, der das Objekt attraktiv aussehen lassen will.

Das hat eine Folge, die man meist übersieht. Das Etikett ist genau so verlässlich wie die Vergleichsobjekte dahinter – nicht mehr. Es ist keine Schätzung, kein Wertgutachten für Kreditzwecke und keine Aussage darüber, was die Immobilie später wert sein wird. Es ist ein Satz: Dieser Angebotspreis liegt so weit unter der Mitte dessen, wofür ähnliche Objekte derzeit angeboten werden.

Ein Objekt ohne Etikett ist nicht mangelhaft. Es bedeutet, dass der Preis im Rahmen vergleichbarer Objekte liegt, dass jede Reduzierung von Grund auf verhandelt werden muss und dass der Kaufgrund die Immobilie ist, nicht der Einstiegspreis.

Wann die Zahl solide ist und wann eine Schätzung

Die Qualität einer Abschlagszahl folgt der Tiefe der Stichprobe, gegen die sie berechnet wurde, und die schwankt in diesem Markt enorm.

• Solide: ein Standard-Studio oder Einzimmerwohnung in einer großen Anlage mit Dutzenden nahezu identischer Einheiten gleichzeitig am Markt. Hier heißt −20 % tatsächlich, dass die gleichwertige Wohnung etwa ein Fünftel mehr kostet.
• Richtungsweisend: ein mittelgroßes Gebäude mit einer Handvoll Vergleichsobjekten. Die Richtung stimmt, die Größenordnung ist weich.
• Unzuverlässig: Penthouses, Duplex-Wohnungen, einmalige Villengrundrisse, alles, wo die Vergleichsmenge aus wenigen nicht wirklich ähnlichen Objekten besteht. Seltene Objekte lassen sich konstruktionsbedingt schlecht vergleichen, nicht aus Nachlässigkeit.

Drei Dinge, die die Berechnung nicht sehen kann

Kein automatischer Vergleich hat Zugriff auf den Zustand der Einrichtung, die Aussicht oder die Etage. Alle drei sind echte Preisfaktoren innerhalb eines Gebäudes: Eine Einheit mit Blick auf die Wand des Nachbarturms und eine mit Blick auf den Kanal werden aus gutem Grund zu verschiedenen Preisen gehandelt, und ein Teil eines Schlagzeilenabschlags ist manchmal dieser Grund und keine Notlage des Verkäufers.

Deshalb ist eine Besichtigung auch bei einem gut belegten Abschlag keine Formalität. Die Besichtigung zeigt, welcher Teil der Lücke die Lage des Verkäufers ist und welcher von jeher in den Preis genau dieser Einheit eingerechnet war.

Nicht dasselbe wie ein Bauträgerrabatt

Ein Bauträger, der „20 % Rabatt zum Start“ ankündigt, rabattiert einen Preis, den er selbst gesetzt hat, und der einzige Bezugspunkt ist seine nächste eigene Preisliste. Das ist ein Verkaufsinstrument.

Ein Abschlag bei einem Wiederverkauf wird an dem gemessen, wofür vergleichbare Objekte tatsächlich jetzt angeboten werden. Der Unterschied zählt beim Ausstieg, nicht beim Einstieg: Sie verkaufen zum Marktpreis weiter, nicht zur Listenpreis des Bauträgers, sodass sich eine Lücke zum Markt in ein Ergebnis verwandelt und eine Lücke zu einem Listenpreis nicht immer.

Wann ein echter Abschlag trotzdem kein Schnäppchen ist

• Wenn die Immobilie illiquide ist. Zwanzig Prozent unter Markt in einem Projekt, in dem einmal im Quartal ein Geschäft zustande kommt, sind ein Buchgewinn und ein echtes Problem beim Ausstieg. Schauen Sie darauf, wie viele vergleichbare Einheiten zuletzt tatsächlich verkauft wurden, nicht nur auf den Einstiegspreis.
• Wenn die Einheit den Preis erklärt. Erdgeschoss zur Servicestraße, ein Schlafzimmer ohne Fenster, ein Gebäude mit schlechtem Ruf. Das ist keine Notlage, das ist, was eine solche Einheit kostet – und derselbe Abschlag wartet beim Verkauf auf Sie.
• Wenn das Gebäude ihn erklärt. Schlechte Verwaltung, dauerhaft defekte Aufzüge, eine Eigentümergemeinschaft im Rechtsstreit, Nebenkosten auf doppelter Höhe der Nachbarn. Eine solche Lücke ist kein Einzelfall; sie bleibt bei Ihnen.
• Wenn die Transaktionskosten ihn auffressen. Rechnen Sie bei einem Barkauf grob mit 7–8 % über dem Preis – die 4 % Übertragungsgebühr des Land Department plus Verwaltungsgebühren, 2 % Maklerprovision zuzüglich Mehrwertsteuer beim Weiterverkauf, Treuhandgebühren und die NOC-Gebühr des Bauträgers. Eine Immobilie, die 7 % unter Markt gekauft und ein Jahr später verkauft wird, gibt den Abschlag in Gebühren zurück. (Gebührenstand 2025; die Bestandteile zum Zeitpunkt des Geschäfts bestätigen.)

Die fünf Fragen

Stellen Sie diese an jede Abschlagszahl, auch an unsere: Was ist der Referenzpreis; ist es ein Mittelwert oder ein Median; wie viele Vergleichsobjekte stehen dahinter; wann wurde zuletzt neu berechnet; und was außer der Lage des Verkäufers könnte diese Lücke erklären. Eine Quelle, die alle fünf beantworten kann, veröffentlicht eine Messung. Eine, die es nicht kann, veröffentlicht ein Adjektiv.

Methode und Zahlen: die Vergleichs- und Kostenhinweise, die zu den Bestands- und Notverkaufsseiten dieser Seite veröffentlicht sind, einschließlich der Referenz von 2025 für Transaktionskosten.