Was Sie in Dubai pro Quadratfuß tatsächlich kaufen

Der Preis pro Quadratfuß ist die Währung jedes Gesprächs auf diesem Markt. Er steht in Inseraten, in Bewertungen, im Argument für und gegen einen Stadtteil und im Vergleich, der einen Käufer überzeugt, dass eine Einheit besseres Preis-Leistungs-Verhältnis bietet als eine andere. Er ist auch die Zahl, die sich am leichtesten bedeutungslos machen lässt, weil die beiden Seiten des Bruchs nicht von allen gleich gemessen werden.

Nichts davon ist Täuschung. Es ist Konvention, und die Konvention ist nicht einheitlich – genau deshalb muss die Prüfung vom Käufer vorgenommen und nicht vorausgesetzt werden.

Die drei Flächen und welche man bewohnt

• Wohnfläche (Suite) – der Innenraum innerhalb der eigenen Wände. Das ist die Zahl, die bestimmt, wie sich die Wohnung anfühlt und welche Möbel passen.
• Balkon- und Terrassenfläche, in den eigenen Unterlagen des Bauträgers gesondert angegeben und im Marketing häufig in die Spitzenzahl eingerechnet.
• Ein Anteil der Gemeinschaftsflächen, der in manchen angegebenen Zahlen noch einmal obendrauf kommt.

Die Fläche in einem Dubaier Inserat ist fast immer die Wohnfläche plus Balkon und manchmal mehr. Zwei Einheiten, die mit derselben Größe inseriert sind, können sich daher im nutzbaren Innenraum erheblich unterscheiden – in Extremfällen um die Bodenfläche eines ganzen Zimmers, und das zeigt sich in der erzielbaren Miete und nicht in der Broschüre.

Die eine Bitte, die es behebt

Verlangen Sie die Innenfläche der Wohnung und die Balkonfläche als getrennte Zahlen, schriftlich. Jeder Bauträger hat beide Zahlen, und die meisten liefern sie auf Anfrage; bei einem Wiederverkauf vermerkt die Eigentumsurkunde (Title Deed) selbst die Flächen, sodass die Prüfung im Lesen eines Dokuments besteht und nicht im Vertrauen auf eine Beschreibung. Tun Sie das für jede Einheit auf der Auswahlliste und berechnen Sie dann den Preis pro Quadratfuß für alle auf derselben Basis neu. Diese eine Übung trennt die guten Käufe zuverlässiger von den durchschnittlichen als jede andere Schreibtischarbeit, und sie dauert einen Nachmittag.

Bei Villen werden zwei verschiedene Dinge gemessen

Bei einem Haus gibt es zwei Flächen, und sie bewegen sich unabhängig: das Grundstück und die bebaute Fläche. Der Preis folgt beiden, die Service Charge wird normalerweise auf das Grundstück erhoben, und zwei Inserate mit gleicher Zimmerzahl können sich bei beidem wesentlich unterscheiden. Klären Sie Bauart, Grundstück und bebaute Fläche getrennt, bevor Sie irgendetwas vergleichen – ein größeres Grundstück mit kleinerem Haus und ein kleineres Grundstück mit größerem Haus sind bei gleichem Spitzenpreis verschiedene Produkte.

Off-plan: die Abweichungsklausel

Wenn die Wohnung noch nicht existiert, ist die Fläche ein vertragliches Versprechen und keine Messung, und jeder Kaufvertrag enthält eine Toleranz zwischen vertraglich vereinbarter und gelieferter Fläche. Was Bauträger unterscheidet, ist die Größe dieser Toleranz und ob sich der Preis anpasst, wenn die gelieferte Einheit zu klein ausfällt. Beides gehört vor der Unterschrift in die Lektüre des Vertrags, und die Antwort für Ihren konkreten Vertrag steht in Ihrem konkreten Vertrag – nicht in dem, was üblich ist.

Wo die Zahl irreführt, auch wenn sie ehrlich ist

• Zwischen Stadtteilen. Der Preis pro Fuß vergleicht Raum, nicht Lage, Aussicht, Stockwerk, Ausrichtung oder die Qualität des Umfelds.
• Zwischen Formaten. Der Satz pro Fuß eines Studios ist strukturell höher als der einer Dreizimmerwohnung; sie zu vergleichen sagt nichts darüber, was das bessere Preis-Leistungs-Verhältnis ist.
• Zwischen Gebäuden an derselben Straße. Zwei Türme können völlig verschiedene Service Charges und Instandhaltungsstandards haben, und die laufenden Kosten verändern die Wirtschaftlichkeit weit stärker als ein paar Dirham pro Fuß.
• Gegenüber der Miete. Die Rendite wird auf alles Investierte berechnet, einschließlich der Übertragungsgebühr von 4 % und eines etwaigen Ausbaus – nicht auf den Preis pro Fuß.

Die Arbeitsmethode

• Holen Sie Wohnfläche und Balkon getrennt für jeden Kandidaten, schriftlich.
• Berechnen Sie den Satz nur auf die Innenfläche neu, dann noch einmal auf der angegebenen Basis, und sehen Sie, welche Einheiten sich verschieben.
• Lesen Sie die Abweichungsklausel bei allem, was Off-plan ist.
• Prüfen Sie die in der Eigentumsurkunde verzeichneten Flächen bei allem, was fertig ist, und prüfen Sie, ob sie mit dem übereinstimmen, was man Ihnen gezeigt hat.
• Stellen Sie dann den Satz neben die Service Charge für dieses Gebäude, denn beide zusammen sind die Kosten des Eigentums, und keine allein bedeutet viel.

Grundlage sind die Flächenkonventionen in Dubaier Inseraten und Eigentumsurkunden, übliche Abweichungsklauseln bei Off-plan und die Praxis bei Service Charges.