Der Übergabetermin verschiebt sich: Was ein Käufer in Dubai tatsächlich tun kann

In einem Quartal kann fast die Hälfte der Dubaier Fertigstellungen verspätet übergeben werden, und das ist kein Skandal – es ist die Grundquote großer Bauvorhaben in einem Markt, der in diesem Volumen baut. Die nützliche Frage für einen Käufer lautet daher nicht, ob sich der Termin verschiebt, sondern was dann geschieht, und die Antwort steht an zwei Stellen: im Vertrag und in den Akten der Aufsichtsbehörde zum Projekt.

Im Folgenden die Reihenfolge, in der man vorgehen sollte. Sie ist bewusst unspektakulär, denn die Reaktionen, die der Frustration angemessen erscheinen – Zahlungen einstellen, per WhatsApp drohen, sich beim Vertriebsleiter beschweren –, schaden der Position des Käufers.

Erstens: Lesen Sie die Karenzfrist, nicht das Broschürendatum

Das Datum im Werbematerial ist keine vertragliche Zusage. Das Datum im Kaufvertrag (SPA) ist es, und fast immer enthält er eine zusätzliche Frist, die dem Bauträger zugestanden wird, bevor die Pflicht als verletzt gilt. Bis diese Frist abläuft, ist ein verschobenes Datum eine enttäuschte Erwartung und kein Verzug. Festzustellen, womit Sie es zu tun haben, ist der gesamte erste Schritt, und er verlangt die Lektüre einer einzigen Klausel.

Zweitens: Holen Sie die Zahl aus dem Register, nicht vom Bauträger

• Das Treuhandregister des Land Department erfasst für jedes registrierte Projekt einen Fertigstellungsgrad. Er bestimmt die Freigabe von Mitteln vom Treuhandkonto und ist ein Beleg.
• Die eigene Fortschrittsmeldung des Bauträgers ist kein Beleg. Beide Zahlen weichen regelmäßig voneinander ab – eine interne Prüfung mit 95 % gegenüber 88 % der Behörde beim selben Turm ist ein gewöhnlicher Abstand, weil sie Verschiedenes messen und eine von beiden geprüft ist.
• Nutzen Sie die Differenz als Information, nicht als Anschuldigung. Eine über aufeinanderfolgende Quartale wachsende Abweichung sagt mehr über ein Projekt als jede Einzelzahl.

Drittens: Zahlen Sie weiter und führen Sie Buch

Wer eine Rate zurückhält, weil das Gebäude spät ist, gerät in Verzug mit einem Vertrag, in dem der Bauträger noch nicht in Verzug ist, und gibt ihm das Rechtsmittel in die Hand. Fehlt das Geld wirklich, bleiben die Wege, die es bei jeder versäumten Zahlung gibt – Neuverhandlung, Abtretung, Weiterverkauf –, und alle sind besser als Verzug. Halten Sie außerdem alles schriftlich fest: datierte Korrespondenz über den förmlichen Kanal des Bauträgers, kein Gespräch mit dem Makler, der die Einheit verkauft hat. Eine Beschwerde, die irgendwohin führt, führt über Papier.

Viertens: Wissen Sie, was das Regelwerk tatsächlich vorsieht

• Entschädigung für Verzug ist eine Vertragsfrage, kein automatischer Anspruch. Die meisten Vorlagen sehen weit weniger vor, als Käufer annehmen, manche nichts, solange die Karenzfrist läuft.
• Rücktritt und Rückerstattung gibt es, aber an Bedingungen geknüpft. Was zurückfließt, hängt davon ab, wer im Unrecht ist und wie viel vom Gebäude fertig ist – je weiter der Bau, desto weniger einfach ist der Ausstieg.
• Die Aufsichtsbehörde kann ein stehengebliebenes Projekt aufheben. Ein eigenes gerichtliches Verfahren wickelt es dann ab und verteilt, was auf dem Treuhandkonto verbleibt, zugunsten der Käufer. Das ist ein echter Schutz und ein langsamer.
• Beschwerden bei der Behörde und Gerichtsverfahren sind eigene Wege, getrennt vom vertraglichen, und welcher passt, hängt davon ab, was schiefgelaufen ist. Hier hört ein Anwalt auf, optional zu sein.

Das Folgeproblem, das niemand einpreist

Ein Jahr Verzögerung ist nicht nur ein Jahr Warten. Es schiebt Ihre Fertigstellung in alles, was im selben Jahr im Viertel übergeben wird, und eine verspätete Übergabe fällt häufig in eine solche Häufung. Die Wohnung kommt dann auf einen Zweitmarkt, auf dem nahezu identische Einheiten angeboten werden, dazu der eigene Restbestand des Bauträgers mit Zahlungsplan. Für einen Käufer, der bei der Übergabe aussteigen wollte, ist das der teure Teil der Verzögerung – deutlich teurer als die fehlenden Monatsmieten.

Was die Wahrscheinlichkeit vor dem Kauf senkt

• Die Lieferbilanz, Projekt für Projekt – wie viele fertiggestellt wurden und wie weit jedes gegenüber dem ursprünglichen Termin verrutschte.
• Ein fertiges Gebäude desselben Bauträgers, fünf Jahre später begangen. Es beantwortet Fragen, die keine Broschüre beantwortet.
• Was in Ihrem Jahr in der Nähe sonst fertig wird, denn das entscheidet, womit Ihre Einheit konkurriert.
• Ein Zahlungsplan, der an Bauabschnitte statt an den Kalender gebunden ist und Ihre Abflüsse wenigstens an den Baufortschritt koppelt.

Grundlage: die Berichterstattung des Treuhandregisters des Dubai Land Department, die übliche SPA-Struktur und der regulatorische Weg für stockende Projekte. Keine Rechtsberatung.