Die Korrektur findet nicht überall statt: welche Teile des Dubaier Marktes tatsächlich unter Druck stehen

Gespräche über die Korrektur in Dubai werden meist so geführt, als gäbe es einen einzigen Markt. Den gibt es nicht, und 2026 haben sich seine Teile stärker auseinanderentwickelt als zu jedem Zeitpunkt der vergangenen Jahre.

Wo der Druck am stärksten ist

• Wohnungsmieten. Im Halbjahr um 9,5 % gesunken – die sichtbarste Bewegung am Markt. Mieten reagieren zuerst, weil der Vertrag jährlich neu verhandelt wird.
• Transaktionszahlen. Die Liquidität sinkt vor dem Preis. Die Abkühlung zeigt sich in der Zahl der Abschlüsse, nicht in den Angebotspreisen.
• Stadtteile mit den meisten Fertigstellungen. Wo mehrere große Projekte gleichzeitig übergeben werden, verschärft sich der Wettbewerb um Mieter unabhängig vom übrigen Markt.

Wo es fast keinen gibt

• Verkaufspreise. Im Halbjahr um 2,6 % gesunken – eine Bewegung im Rauschen nach drei Jahren zweistelligen Wachstums.
• Prime-Villenquartiere. Die Transaktionszahlen fielen um etwa ein Drittel, während die mittleren Abschlusswerte in allen vier Quartieren stiegen.
• Wasserlagen und knappe Bestände. Lagen in der ersten Reihe verlieren an Liquidität, nicht an Preis pro Quadratfuß, weil das Angebot an Küstenlinie begrenzt ist.
• Büros. Ein völlig eigener Markt mit 2–3 % Leerstand und drei aufeinanderfolgenden Jahren zweistelligen Mietwachstums.

Warum sich die Teile auseinanderentwickelt haben

Weil sie von unterschiedlichen Dingen getrieben werden. Mieten folgen der aktuellen Nachfrage und dem aktuellen Angebot, und beide haben sich bewegt. Verkaufspreise folgen dem Verhalten der Verkäufer, und Verkäufer ziehen sich zurück, statt Rabatte zu geben. Prime folgt der Knappheit, die sich nicht geändert hat. Büros folgen den Unternehmensgründungen, die weiter zunehmen.

Eine einzige Kennzahl für „den Dubaier Markt“ mittelt diese Teile zu einer Zahl, die keinen von ihnen beschreibt – weshalb dasselbe Halbjahr als Korrektur und als Widerstandsfähigkeit gemeldet werden kann, ohne dass eines von beidem falsch wäre.

Was daraus folgt

Für Käufer: Der Abschlag liegt bei der Miete, nicht beim Kaufpreis, und er konzentriert sich auf Stadtteile mit vielen Fertigstellungen. Wer dort zur Vermietung kauft, sollte mit der Miete rechnen, die es jetzt gibt, nicht mit der des Vorjahres.

Für Eigentümer: Die Frage ist, in welchem dieser Märkte die eigene Immobilie tatsächlich liegt. Eine Zweizimmerwohnung in einem Stadtteil, in dem dieses Jahr drei Türme übergeben werden, gehört zum Segment unter Druck. Ein Haus in einem etablierten Villenquartier nicht, was auch immer die Schlagzeile sagt.