UPSIDE und Boutique XII: Fertige Wohnungen in Dubai mit Zahlungsplan des Bauträgers

UPSIDE und Boutique XII wurden 2023 als fertige Wohnungen mit einem Zahlungsplan des Bauträgers angeboten: eine Anzahlung unterhalb des vollen Preises, der Rest in Raten und Miete ab dem ersten Tag. Das Modell funktioniert, wenn eine konservativ berechnete Miete einen spürbaren Teil jeder Rate deckt – und es ist ein Glücksspiel, wenn nicht.

Warum eine fertige Wohnung mit Zahlungsplan kaufen?

Weil sie zwei Dinge verbindet, die selten zusammenkommen: sofortiges Einkommen und eine niedrige Einstiegshürde. Das Gebäude steht, es gibt also keine Bauzeit abzuwarten, und die Zahlungen verteilen sich über die Zeit, statt auf einmal fällig zu werden.

Auch die Qualität ist bekannt. Ein fertiges Gebäude wird danach beurteilt, was dort steht, nicht danach, was versprochen wurde.

Und die Miete zahlt zum Teil mit. Ist ein Mieter eingezogen, stammt ein Teil jeder Rate aus den Erträgen der Wohnung statt aus der Tasche des Eigentümers.

Was waren UPSIDE und Boutique XII?

Beide waren Projekte in Dubai, ausgerichtet auf zeitgemäßes Wohnen und auf Mieteinnahmen, die im Sommer 2023 als Beispiele für dieses Format vorgestellt wurden. Der Boutique-Maßstab und das durchdachte Design steigern ihre Attraktivität für Mieter und heben sie am Markt ab.

Das Modell selbst ist schlicht. Die Anzahlung liegt unter dem vollen Preis, der Rest wird nach Plan in Teilen gezahlt, und die Miete finanziert diese Zahlungen bei Fälligkeit teilweise.

Drei Dinge entscheiden, ob sich ein konkretes Angebot lohnt: die Konditionen des Plans, die tatsächlich erzielten Mieten und die Lage. Am attraktivsten ist das Format, wenn die Miete die Raten mit deutlichem Abstand deckt.

Was sagt der Vertrag?

Ein Zahlungsplan nach Übergabe ist im Kaufvertrag (Sale and Purchase Agreement) mit dem Bauträger festgeschrieben, und gelesen werden muss der Vertrag, nicht die Broschüre. Achten Sie auf den Zahlungsplan mit genauen Terminen, die Strafen bei Zahlungsverzug und den Zeitpunkt, an dem das volle Eigentum übergeht.

Achten Sie auch auf Einschränkungen dessen, was Sie mit der Wohnung tun dürfen, solange sie nicht bezahlt ist. In manchen Projekten darf sie ohne Zustimmung des Bauträgers nicht weiterverkauft werden, bis der Plan abgeschlossen ist. Das ist übliche Praxis, sollte aber vorher bekannt sein.

Die Eintragung verdient eine eigene Prüfung. In der Regel wird der Eigentumstitel auf den Käufer eingetragen, mit einer Belastung zugunsten des Bauträgers, die bis zur letzten Zahlung bestehen bleibt.

Stellen Sie dann drei Fragen: Wer zahlt die Registrierungsgebühren, ist eine vorzeitige Tilgung ohne Strafe erlaubt, und was geschieht mit dem bereits gezahlten Geld, wenn der Vertrag aufgelöst wird. Klare Antworten darauf räumen die meisten späteren Streitigkeiten aus.

Deckt die Miete die Raten wirklich?

Das kann nur eine konservative Rechnung sagen. Nehmen Sie das untere Ende der Mieten für ähnliche Wohnungen, planen Sie Leerstand zwischen zwei Mietern ein und ziehen Sie Service Charges, Verwaltungskosten und kleine Reparaturen ab, bevor Sie den Rest mit der fälligen Zahlung vergleichen.

Deckt die Miete danach noch einen spürbaren Teil der Quartalsrate, ist das Modell tragfähig. Der Reiz des Formats liegt genau in dieser Möglichkeit, den Plan aus den Mieteinnahmen abzutragen.

Hilfreich sind zwei Szenarien, ein Basisfall und ein Stressfall, in dem die Miete niedriger als erwartet und der Leerstand länger ist. Lässt sich der Plan auch im Stressfall aus dem eigenen Einkommen bedienen, ist der Kauf sicher.

Trägt der Plan nur bei einer optimistischen Miete, ist es keine Investition, sondern eine Wette auf das Glück. Lassen Sie von dieser Konstruktion die Finger oder leisten Sie eine größere Anzahlung.

Zahlungsplan des Bauträgers oder Hypothek?

Jedes hat seine eigene Logik. Ein Bauträgerplan erfordert keinen Einkommensnachweis bei einer Bank, ist schnell vereinbart und begründet kein Darlehen im klassischen Sinn. Die Laufzeit ist allerdings meist kürzer, die regelmäßige Zahlung also höher.

Eine Hypothek streckt die Rückzahlung über einen langen Zeitraum und senkt die monatliche Belastung. Dafür kommen Bankprüfungen, Versicherung und Zinsen hinzu.

In der Praxis passt der Plan zu Käufern, die den Preis innerhalb weniger Jahre abtragen wollen und keine Bankbürokratie wünschen, vor allem Nichtansässigen. Eine Hypothek gewinnt, wenn die Haltedauer lang ist und die Zahlung so niedrig wie möglich bleiben soll.

Manchmal werden beide kombiniert: Einstieg über den Bauträgerplan und, wenn die letzten Zahlungen näher rücken, Refinanzierung des Restbetrags bei einer Bank, sofern die Marktbedingungen es zulassen.

Wo liegen die Risiken, und wie schließt man sie?

Das erste ist eine versäumte Rate. Lassen Sie die Nachfrist und die Höhe der Strafe im Vertrag festschreiben und halten Sie eine Reserve in Höhe von zwei oder drei Zahlungen vor.

Das zweite ist, für die Bequemlichkeit zu zahlen. Ein Plan ist manchmal in den Preis eingerechnet, vergleichen Sie die Wohnung daher mit ähnlichen, die gegen Barzahlung verkauft werden. Das dritte ist die Weiterverkaufsbeschränkung: Fragen Sie, welcher Anteil des Preises gezahlt sein muss, bevor eine Abtretung möglich wird.

Dann die Einheit selbst. Schwache Miete ist das Risiko einer bestimmten Wohnung. Prüfen Sie daher die Nachfrage nach dieser Größe und diesem Grundriss, nicht nach dem Viertel im Allgemeinen. Und rechnen Sie die versteckten Kosten – Service Charges, Stellplatz, Möblierung – vor der Unterschrift ein, nicht danach.

Wie wählt man das Gebäude aus?

Zuerst nach seinem tatsächlichen Zustand: der Qualität der Gemeinschaftsbereiche, der Arbeit der Verwaltungsgesellschaft und der Auslastung des Gebäudes. Dann nach den in diesem Gebäude erzielten Mieten, sichtbar in aktuellen Inseraten und abgeschlossenen Verträgen, nicht nach dem Durchschnitt des Viertels.

Achten Sie auf den Anteil der Investoren unter den Eigentümern. Ist das ganze Haus vermietet, wird die Konkurrenz um Mieter unter einer einzigen Adresse härter. Auch der Verkehr zählt: Die Gehweite zur Metro oder zu einer Hauptstraße beeinflusst direkt, wie schnell sich eine Wohnung vermieten lässt.

Stellen Sie schließlich die Pläne in Zahlen nebeneinander – Anzahlung, Laufzeit, Häufigkeit der Raten, Strafen. Zahlungspläne sollten zwischen Projekten so verglichen werden wie Kreditangebote.

In welcher Reihenfolge läuft der Kauf ab?

Beginnen Sie mit der persönlichen Besichtigung der Wohnung und des Gebäudes; der ganze Vorzug einer fertigen Immobilie ist, dass sie anhand von Tatsachen beurteilt wird. Fordern Sie dann beim Bauträger den Vertragsentwurf und den vollständigen Zahlungsplan an und lassen Sie die Bedingungen von einem Anwalt oder einem erfahrenen Makler prüfen.

Sobald die Anzahlung geleistet und der Verkauf registriert ist, bieten Sie die Wohnung sofort zur Miete an. Jeder Monat Leerstand verschlechtert die Wirtschaftlichkeit des Plans.

Danach ist es eine Frage der Disziplin: Raten pünktlich zahlen, den Mietvertrag im Blick behalten, die Miete jährlich mit dem Markt abgleichen. Bei der letzten Zahlung hält der Eigentümer einen vollständig bezahlten Vermögenswert, der mehrere Jahre Einkommen erwirtschaftet hat und in der Regel seit dem Einstieg an Wert gewonnen hat.