LMD

Un promoteur dont les racines et l’essentiel du portefeuille sont en Égypte, qui opère à Dubaï sous le nom Continental Investments LMD et construit de petits immeubles sur des parcelles urbaines étroites : la Marina, Al Jaddaf, Wasl Gate et Maritime City.

• Un premier appartement locatif
• Des unités compactes près du métro
• Des échéances après la livraison
• Un bureau dans un immeuble à usage mixte

L’entreprise en bref

Fondation

2007, Égypte ; fondateur et CEO : Eng. Amr Sultan

Nom aux Émirats

Continental Investments LMD (depuis 2011) ; les brochures indiquent LMD UAE ; le vendeur de Boutique XII est Structure Real Estate Development LLC

Premier immeuble à Dubaï

Continental Tower à Dubai Marina : 29 étages, 196 appartements et 10 commerces, livré et entièrement vendu

Bureau à Dubaï

Ontario Tower, Business Bay

Marchés

Émirats, Égypte, Espagne, Grèce

Dubaï

Continental Tower et Marina Living à la Marina, Boutique XII et Boutique 23 à Al Jaddaf, Rukan à Dubailand ; dans les envois des courtiers, Taiyo Residences et The Pier Residence

Égypte

neuf programmes : Stei8ht, Eastside, One Ninety, W Residences Cairo, Cairo Design District, 3’Sixty, Layan Residence et Aria au Nouveau Caire, et Zoya à Ghazala Bay sur la côte nord

Europe

Muntaner 91, un immeuble résidentiel à Barcelone ; en Grèce, l’hôtel Athines By The Sea à Athènes et quatre immeubles résidentiels

Source

historique et portefeuille d’après le profil de l’entreprise (juin 2023), la présentation institutionnelle (2021) et la brochure de Boutique 23 ; plans de paiement d’après les envois des courtiers, 2025–2026

Quel type de promoteur est-ce ?

Qui sont-ils

LMD a été fondé en Égypte en 2007 par Eng. Amr Sultan, qui dirigeait auparavant Al Ahly for Real Estate Development. L’essentiel de son volume se trouve encore au Nouveau Caire — des quartiers résidentiels aux résidences de marque W et au Cairo Design District. Pour cette entreprise, Dubaï est l’un de plusieurs marchés étrangers aux côtés de Barcelone et d’Athènes, et non son terrain d’origine.

L’entreprise est arrivée à Dubaï en 2011, en fondant la Continental Investment Company, et son premier projet a été Continental Tower à Dubai Marina — 29 étages, 196 appartements et 10 commerces, aujourd’hui livré et entièrement vendu. La communauté de Rukan à Dubailand a suivi.

Aux Émirats, elle opère sous le nom Continental Investments LMD, ce qui crée une confusion qu’il vaut mieux dissiper tout de suite : la fiche de Boutique 23 sur propsearch nomme le promoteur simplement Continental Investments, la brochure du même immeuble indique LMD UAE, et les envois des courtiers disent LMD. C’est une seule et même entreprise, et sur ce site tous ses immeubles figurent désormais sur une seule page.

Ce qu’ils construisent à Dubaï

Les programmes de Dubaï ont une signature commune : un petit immeuble sur une parcelle urbaine dense, des typologies d’unités compactes et des équipements partagés reportés sur le podium ou sur le toit. Marina Living à Dubai Marina compte 205 appartements sur 19 niveaux, uniquement des une et deux chambres. Boutique 23, à Culture Village sur le front d’eau d’Al Jaddaf, est à usage mixte, avec appartements, bureaux et commerces sous un même toit.

Boutique XII, voisin à Culture Village, est lui aussi un immeuble LMD : le profil 2023 de l’entreprise le mentionne, et le logo LMD figure sur sa façade. Douze étages, des appartements avec des locaux commerciaux en dessous, un généreux balcon pour chaque logement ; en janvier 2024, la façade était achevée. Le vendeur sur le contrat et le titulaire du compte séquestre est une entité distincte, Structure Real Estate Development LLC.

En 2025–2026, l’entreprise est entrée dans de nouveaux quartiers : Taiyo Residences dans le plan directeur de Wasl Gate, près de la station de métro Energy, et The Pier Residence à Dubai Maritime City — un immeuble composé uniquement de résidences de trois chambres, chacune avec vue sur la mer et sa propre piscine.

À qui s’adressent les immeubles

Le promoteur désigne clairement son acheteur : jeunes actifs et couples, ménages d’une seule personne, personnes poussées par la hausse du coût de la vie et attirées par le minimalisme. D’où les surfaces compactes et le pari sur l’espace partagé — piscine, salle de sport, cour — plutôt que sur les mètres carrés à l’intérieur du logement.

Pour un investisseur, c’est un modèle clair : une petite unité dans un quartier doté d’une station de métro se loue vite et à un loyer au pied carré plus élevé qu’un grand appartement. Le revers est qu’à la revente, de telles unités sont en concurrence avec des dizaines d’unités presque identiques dans l’immeuble voisin, et que le prix de sortie est fixé par le quartier, et non par le nom du promoteur.

The Pier Residence rompt avec ce schéma — de grandes résidences en front de mer plutôt que des unités compactes. Un seul projet ne suffit donc pas pour juger l’entreprise : elle mène deux lignes pour deux acheteurs différents.

Plans de paiement

D’après les envois des courtiers, l’entreprise conserve une part significative du prix après la livraison : 60/40 avec deux ans d’échéances après la livraison à Taiyo Residences, 65/35 avec la même queue de deux ans à The Pier Residence. Les échéances sont finement découpées, à 5 % chacune, ce qui convient aux acheteurs qui paient avec leurs revenus plutôt qu’avec leur épargne.

Le coût de ce crédit est déjà inclus dans le prix d’entrée. Lorsque vous comparez avec un projet payé à 100 % avant la livraison, comparez le prix au pied carré sur la même période de paiement, et non le montant de la première échéance.

Des bureaux dans un immeuble résidentiel

Une particularité de LMD à Dubaï est la présence de bureaux dans un immeuble résidentiel. À Boutique 23, les bureaux sont vendus comme unités distinctes et présentés comme un lieu de travail idéal près du métro, à un quart d’heure de DIFC et de Downtown.

Pour une petite entreprise, c’est un moyen de posséder un bureau neuf ; pour un investisseur, c’est une unité avec un autre type de locataire. Mais c’est un autre marché : moins d’acheteurs à la revente, un délai de vente plus long, et des charges de service et des règles pour les parties communes fixées séparément de la partie résidentielle.

Comment je travaille avec ce promoteur

D’abord, l’entité juridique : le vendeur sur le SPA, le titulaire du compte séquestre et le promoteur dans le registre du Land Department doivent correspondre. Ensuite, l’avancement des travaux d’après l’inspection du régulateur et la date de livraison au contrat, délai de grâce inclus — à The Pier, la date a déjà glissé du troisième au quatrième trimestre 2027 entre deux envois.

Troisièmement, l’unité elle-même. Dans un immeuble compact, c’est la configuration précise qui décide de tout : un studio donnant sur le mur du voisin et un studio donnant sur la crique figurent côte à côte sur la grille de prix et se louent très différemment. Je regarde donc le plan d’étage et la vue depuis l’unité exacte, et non le prix moyen de l’immeuble.

L’entreprise signe sous plusieurs noms à Dubaï, et le registre du Land Department, les fiches de projet et les brochures les mélangent librement : Continental Investments, Continental Investments LMD, LMD UAE — et à Boutique XII, le vendeur sur le contrat est Structure Real Estate Development LLC. Avant de réserver, vérifiez que le vendeur sur le SPA et le titulaire du compte séquestre sont la même entité juridique et non une société affiliée. Ce n’est pas en soi un signal d’alerte — c’est simplement le premier contrôle à faire avec tout promoteur dont le siège est à l’étranger et dont la branche de Dubaï est une filiale.

Questions fréquentes

Y a-t-il des remises sur les biens de LMD ?

À l’heure actuelle, la base compte 2 lots de ce promoteur proposés sous le prix du marché, avec une baisse maximale de 10 %. C’est le vendeur sur le marché secondaire ou en cession qui baisse le prix, et non le promoteur — chacun a une raison de se hâter. La remise est calculée par un algorithme par rapport à des biens comparables, sans estimation manuelle d’un courtier.

LMD est-il un promoteur fiable ?

Fondation : 2007, Égypte ; fondateur et CEO : Eng. Amr Sultan. Un promoteur se vérifie dans le registre public du Land Department plutôt que dans une brochure : il indique le statut de la licence, l’avancement de chaque projet et le compte séquestre enregistré. Sur plan, l’argent de l’acheteur est versé sur ce compte sous la supervision de la RERA et débloqué au fil d’étapes vérifiées. Le dossier complet figure dans l’analyse ci-dessus.

Quels projets LMD construit-il ?

Plus haut sur cette page : 6 projets de LMD tirés de notre catalogue, chacun avec une fiche indiquant étages, unités, livraison et chambres. Les quartiers qui concentrent le plus de ses lots sont regroupés sous « Où ils construisent ». Les lots à vendre, lorsqu’il y en a, figurent juste sous le projet.

Faut-il acheter auprès de LMD directement ou via un courtier ?

Le prix est le même : sur plan, c’est le promoteur qui paie la commission du courtier, et non l’acheteur, donc s’adresser directement au bureau de vente n’économise rien. La différence est ailleurs — le bureau de vente d’un promoteur ne présente que ses propres projets, et ne vous dira pas que le même bien voisin est moins cher ni que ce projet est en retard sur le calendrier annoncé. En revente et en cession, la commission est de 2 % plus TVA, le taux habituel.

Faut-il acheter chez LMD

Cela dépend de ce que vous achetez et pourquoi. Envoyez-moi votre budget et la fonction que le bien doit remplir — je vous dirai quels projets de ce promoteur ont du sens aujourd’hui et lesquels je laisserais de côté.