Oleg Svyatenko

Je vends de l’immobilier à Dubaï et je réalise des vidéos à ce sujet. Les deux sont liés : ces vidéos existent parce que presque tout ce qui se publie sur ce marché est écrit par des gens qui cherchent à vous vendre un immeuble précis, et je voulais constituer un travail qui résiste à la vérification.

Ma façon de travailler

Je représente l’acheteur. Cela paraît évident, et sur ce marché ça ne l’est pas : une très grande part du courtage à Dubaï est pilotée par les promoteurs, c’est-à-dire que l’agent est rémunéré par celui qui vend et que la présélection qu’on vous remet en porte la marque. Si je vous présente trois projets, c’est parce qu’ils correspondent à ce que vous m’avez dit — et je vous dirai lequel des trois je n’achèterais pas moi-même.

Chaque recommandation est accompagnée de ses preuves. L’historique des transactions enregistrées auprès du Dubai Land Department, les charges de copropriété réelles plutôt que l’estimation du promoteur, les frais de cession si le bien est en cours de construction, et une note écrite sur ce qui pourrait mal tourner. Si une projection repose sur une hypothèse, je nomme cette hypothèse.

Je n’utilise pas de fausse urgence. Si un bien suscite réellement l’intérêt d’autres acheteurs, je vous le dis et vous pouvez le vérifier ; sinon, il n’y a aucune raison de décider aujourd’hui. Les opérations qui valent la peine résistent à une semaine de réflexion.

Ce que je traite concrètement

De l’off-plan auprès des promoteurs de premier rang — Emaar, Select Group, Meraas, Omniyat — où le plan de paiement et l’allocation de lancement comptent plus que la brochure. De la revente à Peninsula, Madinat Jumeirah Living, Dubai Hills, Creek Harbour et Downtown, où le travail consiste à trouver le vendeur pressé par une échéance. Des biens off-market pour les acheteurs qui veulent une vraie décote plutôt qu’une annonce repositionnée. Et de plus en plus de l’immobilier commercial : des bureaux autour du DIFC et de Business Bay, où les rendements sont meilleurs que ceux du résidentiel depuis plusieurs années et où presque personne ne regarde.

Je travaille aussi en dehors de Dubaï lorsque cela a du sens pour le client — Abou Dhabi, Ras Al Khaimah et, occasionnellement, plus loin. Une partie de la chaîne est consacrée à Oman, à la Géorgie, à Bali et à l’Arabie saoudite, le plus souvent pour expliquer pourquoi les Émirats restent généralement la bonne réponse.

Références

• Courtier agréé RERA— enregistré auprès du Dubai Land Department
• ORN 11899— Insider Real Estate
• AED 100M+ de transactions depuis 2022, plus de 50 opérations personnelles
• 72 vidéos sur la chaîne anglophone, chacune accompagnée d’une analyse écrite

Le parcours jusqu’ici

1. 2026

   Chaîne en anglais et cette section du site

   J’ai commencé à couvrir le même marché en anglais : chaque grand projet filmé sur place, chaque vidéo accompagnée d’une analyse écrite que l’on peut confronter aux données du Land Department.

2. 2025

   Insider Real Estate — mon propre cabinet

   Cabinet de courtage personnel sous la marque Insider Real Estate, ORN 11899. 15 M AED de transactions sur l’année.

3. 2024

   Chef d’équipe, AX Capital

   J’ai dirigé une équipe chez AX Capital. La plus grosse vente conclue par l’équipe : une villa à Nad Al Sheba à 20,5 M AED.

4. 2023

   Courtier, AX Capital

   22 M AED de transactions sur l’année, avec une spécialisation en off-plan auprès des promoteurs de premier rang, en parallèle de la revente sur le marché secondaire.

5. 2022

   The Capital Dubai — installation dans l’émirat

   J’ai appris Dubaï à la dure : visites, appels à froid, et chaque quartier de l’émirat parcouru à pied et en voiture plutôt que lu dans un livre.

6. 2022

   The Capital, Kyiv — consultant immobilier

   Premier de l’agence au volume de commissions en juillet 2022, le mois précédant le départ pour les Émirats.

7. 2017–2021

   Legendary Shop — fondateur et directeur, Dnipro

   Un fabricant d’articles en bois exportant vers les États-Unis et l’UE : cinq personnes, 400 000 USD de chiffre d’affaires annuel, avec à la fois l’atelier de production et la partie commerciale.

8. 2013–2017

   Shop.Derma — fondateur et directeur, Kyiv et Dnipro

   Une entreprise de parapharmacie et cosmétique en ligne répartie sur deux bureaux, 675 000 USD de chiffre d’affaires annuel, désignée meilleur distributeur en ligne régional de Bioderma en 2014.

Formation

1. 2014–2017

   Université d’État Lomonossov de Moscou — mention très bien

   Sciences politiques. Lauréat de l’olympiade universitaire Lomonosov 2017 dans cette discipline.

Langues

• Russe : langue maternelle
• Ukrainien : langue maternelle
• Anglais : courant, niveau professionnel

En dehors du travail

• La course à pied et le sauna
• La chaîne YouTube Insider Real Estate
• L’école de management TERRA

Contact

• +971 50 120  32 64
• WhatsApp
• Telegram — @dubai_oleg
• svyatenko.oa@gmail.com
• Onyx Tower 1, Floor 4, Office 413, The Greens, Dubai, UAE

Tout ce qui figure sur ce site relève de l’information générale délivrée par un courtier agréé et ne constitue pas un conseil individuel en investissement, juridique ou fiscal. Les rendements immobiliers ne sont pas garantis et les performances passées ne préjugent pas des résultats futurs.

Travailler avec un courtier : les questions que l’on pose vraiment

Qui vous rémunère : moi ou le promoteur ?

Pour un achat dans le neuf, c’est le promoteur qui paie la commission, et le prix est identique que vous passiez par moi ou que vous poussiez vous-même la porte du bureau de vente. La différence, c’est que le bureau de vente ne peut vous montrer que ses propres tours. En revente, la commission suit le standard de Dubaï : 2 % plus TVA, à la charge de l’acheteur. Aucun frais n’est demandé pour une présélection, une visite, une estimation ou un « déverrouillage d’adresse » — quiconque en réclame n’est pas un courtier.

Comment vérifier que vous êtes bien agréé ?

Je suis courtier enregistré RERA, ORN 11899, en activité à Dubaï depuis 2022. L’enregistrement est vérifiable dans le registre du Dubai Land Department, et toute annonce légale de l’émirat porte un numéro de permis Trakheesi rattaché à un courtier nommément désigné : demandez-le pour n’importe quel bien, à n’importe qui, et vérifiez-le avant de transférer le moindre dirham.

Puis-je acheter sans venir à Dubaï ?

Oui, et une bonne partie de mes transactions se déroule ainsi. Les visites se font en visioconférence en direct, caméra allumée, et non à partir d’un jeu de photos ; les documents sont signés par un avocat muni d’une procuration ; l’enregistrement a lieu dans un bureau de trustee sans votre présence. La procuration est notariée dans un consulat des Émirats dans votre pays, puis légalisée ici. Je vous encouragerai tout de même à venir pour la remise des clés, si vous le pouvez.

De quel côté êtes-vous dans la transaction ?

Du côté de l’acheteur, et il vaut mieux être franc sur la raison pour laquelle il faut le préciser. Une grande part du courtage à Dubaï est pilotée par les promoteurs, si bien que la liste qu’on vous montre reflète qui paie, et non ce qui vous convient. Quand je vous présente trois projets, je vous dis aussi lequel je n’achèterais pas moi-même et ce qui devrait changer pour que ma réponse soit différente.

Ne travaillez-vous que sur des biens haut de gamme ?

Non. Le ticket d’entrée réaliste à Dubaï se situe autour de 150 000 USD, et ce budget est un cahier des charges tout à fait réalisable : un studio dans un quartier à forte demande locative s’analyse exactement comme un penthouse. Ce qui change la réponse, c’est l’objectif — location, revente ou résidence personnelle —, pas le montant du chèque. Si le budget et l’objectif ne se rejoignent pas, je vous le dis avant la présélection, pas après.

En combien de temps répondez-vous, et dans quelle langue ?

En général dans l’heure, pendant les heures ouvrables des Émirats, sur WhatsApp ou Telegram, en anglais ou en russe. Envoyez votre budget et la destination du bien : cela suffit pour une première réponse de fond sans appel — quels deux ou trois quartiers conviennent, ce qui est disponible actuellement, et ce qu’il faut éviter dans votre cas précis.