Immobilier en Géorgie pour un étranger : ce que l'on peut acheter et ce que la constitution interdit

La Géorgie est l'un des marchés les plus simples pour un acheteur étranger parmi tous ceux de cette liste. Aucune autorisation n'est requise, le nombre de biens n'est pas limité et l'enregistrement prend une journée. Une seule restriction compte vraiment — et elle est inscrite tout en haut de la hiérarchie des normes.

Ce qui est autorisé

• Un appartement dans un immeuble — sans restriction, pour un particulier de toute nationalité.
• Une maison avec un terrain non agricole — autorisé.
• Locaux commerciaux, bureau, aparthôtel — autorisés.
• Terrain non agricole — autorisé, y compris les parcelles à bâtir à l'intérieur des limites des villes.

Il n'est besoin ni de résidence, ni de partenaire local, ni d'autorisation d'une agence. La nationalité de l'acheteur n'a aucune importance.

Ce qui ne l'est pas

Les terres agricoles sont inaccessibles aux étrangers — l'interdiction est fixée au niveau constitutionnel et confirmée par une loi distincte. Il ne s'agit pas d'une démarche administrative que l'on peut mener à son terme : la catégorie du terrain tranche entièrement la question.

• La catégorie de la parcelle se vérifie sur l'extrait du registre, et non sur la parole du vendeur ni d'après ce qui se trouve actuellement sur le terrain.
• Le changement de catégorie d'un terrain agricole est une procédure à part, à l'issue propre, et on ne peut pas la tenir pour acquise au moment de l'achat.
• Le montage via une société géorgienne pour des terres agricoles est un domaine où la pratique a changé ; il est imprudent de s'y fier comme à un contournement fiable.

Comment se déroule une transaction

L'enregistrement du titre de propriété en Géorgie est un cas rare de bureaucratie réellement rapide. Le contrat est signé et déposé à la Maison de la Justice, et l'inscription apparaît au Registre public sous un jour ouvré au tarif ordinaire ; l'enregistrement accéléré, soumis à des frais distincts, se fait le jour même.

• L'extrait du Registre public est le principal document de vérification : propriétaire, charges, hypothèque, saisies, catégorie du terrain.
• Le contrat est rédigé en géorgien, avec une traduction notariée si les parties ne parlent pas la langue ; signature en personne ou par procuration.
• Règlement par la banque ; un paiement en espèces sur une transaction importante complique à la fois la preuve de l'origine des fonds et la revente ultérieure.

Ce dont on parle moins souvent qu'on ne le devrait

• Le statut de l'immeuble. À Tbilissi et à Batoumi, certains immeubles ont été livrés par étapes, et une « white frame » sans certificat d'occupation est un produit courant. C'est légal, mais ce n'est pas un appartement fini.
• La sismicité et la qualité de construction. La région est sismique, et le boom de la construction de ces dernières années a produit une exécution très inégale, même entre immeubles voisins.
• Qui gère l'immeuble. L'institution de la société de gestion est moins développée qu'à Dubaï ou en Europe ; des charges mensuelles symboliques signifient souvent que le service l'est aussi.