Недвижимость в Грузии для иностранца: что можно купить, а что запрещено конституцией

Грузия — один из самых простых рынков для иностранного покупателя из всех, что вообще попадают в наш список. Разрешений не требуется, ограничений по количеству объектов нет, регистрация занимает день. Ровно одно ограничение существенно, зато оно вписано на самом верхнем уровне.

Что можно

• Квартира в многоквартирном доме — без ограничений, на физическое лицо любой национальности.
• Дом с участком несельскохозяйственного назначения — можно.
• Коммерческое помещение, офис, апарт-отель — можно.
• Земля несельскохозяйственного назначения — можно, включая участки под застройку в городской черте.

Ни вида на жительство, ни местного партнёра, ни разрешения ведомства для этого не нужно. Гражданство покупателя роли не играет.

Что нельзя

Сельскохозяйственные земли иностранцам недоступны — запрет закреплён на конституционном уровне и подтверждён отдельным законом. Это не бюрократическая процедура, которую можно пройти: категория земли решает вопрос целиком.

• Категория участка проверяется по выписке из реестра, а не по словам продавца и не по тому, что на участке сейчас стоит.
• Перевод земли из сельхозкатегории — отдельная процедура с собственным исходом, и рассчитывать на неё как на данность при покупке нельзя.
• Схема через грузинскую компанию в отношении сельхозземли — зона, где практика менялась; полагаться на неё как на надёжный обход не стоит.

Как проходит сделка

Регистрация права в Грузии — это редкий случай, когда бюрократия действительно быстрая. Договор оформляется в Доме юстиции, там же подаётся на регистрацию, и запись в Публичном реестре появляется в течение одного рабочего дня по обычному тарифу; за ускоренную регистрацию берут отдельную плату и делают в тот же день.

• Выписка из Публичного реестра — главный документ проверки: собственник, обременения, ипотека, аресты, категория земли.
• Договор на грузинском с нотариальным переводом, если стороны не владеют языком; подпись ставится лично или по доверенности.
• Расчёты — через банк; наличный расчёт по крупной сделке усложняет и подтверждение источника средств, и последующую продажу.

О чём спрашивают реже, чем следует

• Статус здания. В Тбилиси и Батуми часть корпусов сдавалась поэтапно, и «белый каркас» без ввода в эксплуатацию — распространённый товар. Это законно, но это не готовая квартира.
• Сейсмика и качество постройки. Регион сейсмичный, а строительный бум последних лет дал очень разный уровень исполнения даже в соседних домах.
• Кто управляет домом. Институт управляющей компании развит слабее, чем в Дубае или Европе; ежемесячный сбор может быть символическим, но и обслуживание тогда соответствующее.

По данным Конституции Грузии, законодательства о собственности на сельскохозяйственные земли и практики регистрации прав в Публичном реестре.