ELPD Developers : quand le nouveau projet d'un promoteur dépasse de loin tout ce qu'il a construit

Un promoteur qui passe de petits immeubles à une tour élevée n'est pas la même chose qu'un promoteur sans aucun antécédent. C'est un risque différent, et il vaut la peine de les distinguer, car les vérifications qui y répondent ne sont pas les mêmes.

Pourquoi l'échelle est un risque à part

• Les tours relèvent d'une autre discipline. Fondations profondes, conception structurelle de grande hauteur, ingénierie des ascenseurs, réseaux d'eau sous pression, accès aux façades et stratégie de sécurité des personnes n'ont pas d'équivalent dans un immeuble de six étages.
• Le besoin en capital augmente brutalement, et avec lui les conséquences d'un déficit de ventes ou d'un dépassement de coûts.
• Le calendrier s'allonge, ce qui étend la période pendant laquelle tout peut mal tourner.
• L'entrepreneur devient décisif. L'expérience propre du promoteur compte ici moins que le fait d'avoir engagé un constructeur qui a déjà réalisé ce type d'ouvrage.

Ce qu'il faut vérifier précisément

• Qui est l'entrepreneur principal, et qu'a-t-il construit à cette hauteur ? C'est la question la plus instructive sur un projet à changement d'échelle, et la réponse est vérifiable.
• Qui est l'ingénieur structure et le consultant de supervision ? Sur un immeuble de grande hauteur, ce sont des intervenants identifiés, qui ont leur propre historique.
• Le terrain est-il détenu en pleine propriété ? Cela dit quelque chose de réel sur le financement du projet.
• Comment l'échéancier de paiement est-il pondéré ? Lié à l'avancement, non concentré au départ : avec un chantier long, cela compte plus que d'habitude.
• Qu'a réellement achevé le promoteur, avec les dates de livraison effectives face aux dates annoncées ?
• Compte séquestre et enregistrement du projet, par numéro, avant tout paiement.

Ce que coûtera l'exploitation de l'immeuble achevé

À envisager dès l'achat, car c'est permanent : les charges de copropriété au pied carré d'une tour sont nettement supérieures à celles d'un immeuble bas, car ascenseurs, pompage, accès aux façades, refroidissement et systèmes de sécurité augmentent tous avec la hauteur. Demandez la charge prévisionnelle et comparez-la à celle de tours déjà livrées plutôt qu'au parc bas du quartier, qui la sous-estimerait.

Demandez aussi combien d'ascenseurs desservent combien de logements. C'est un chiffre vérifiable, et il décide de ce que seront tous les matins pendant la vie de l'immeuble.

La note sur le quartier

Meydan est un quartier à plan directeur où l'aménageur principal et le promoteur de l'immeuble sont généralement deux sociétés différentes. Votre contrat est avec la seconde, et la charge communautaire vient de la première : établissez les deux, et vérifiez ce qui est autorisé sur les parcelles voisines, car dans un quartier encore en remplissage, votre vue dépend de terrains qui ne vous appartiennent pas.

À qui cela convient

• Les acheteurs attirés par les prix de lancement qui ont vérifié l'entrepreneur plutôt que le promoteur.
• Quelqu'un qui suivra un long chantier jusqu'à la livraison.
• Pas un acheteur qui a besoin d'une date fiable, ni celui qui suppose que l'expérience des petits immeubles se transpose à une tour.

D'après le cadre d'enregistrement et de séquestre du Dubai Land Department.