ELPD Developers: gdy nowy projekt dewelopera jest znacznie większy niż wszystko, co dotąd zbudował

Deweloper przechodzący od małych budynków do wysokiej wieży to nie to samo, co deweloper bez żadnego dorobku. To inne ryzyko i warto je wydzielić, bo sprawdzenia, które je adresują, są inne.

Dlaczego skala to osobne ryzyko

• Wysokie budynki to inna dyscyplina. Głębokie fundamenty, projektowanie konstrukcji wysokościowych, inżynieria wind, instalacje wodne pod ciśnieniem, dostęp do elewacji i strategia bezpieczeństwa życia nie mają odpowiednika w sześciokondygnacyjnym bloku.
• Zapotrzebowanie na kapitał gwałtownie rośnie, a wraz z nim konsekwencje niedoboru sprzedaży czy przekroczenia kosztów.
• Harmonogram się wydłuża, co wydłuża okres, w którym może pójść źle cokolwiek.
• Wykonawca staje się decydujący. Doświadczenie samego dewelopera ma tu mniejsze znaczenie niż to, czy zatrudnił budowniczego, który już to robił.

Co sprawdzić konkretnie

• Kto jest generalnym wykonawcą i co zbudował na tej wysokości? To najbardziej wymowne pytanie przy projekcie ze skokiem skali, a odpowiedź da się zweryfikować.
• Kto jest inżynierem konstruktorem i konsultantem nadzorującym? Przy wysokim budynku to wskazane z nazwy podmioty z własnym dorobkiem.
• Czy grunt jest własnością w całości? Mówi to coś realnego o sposobie finansowania projektu.
• Jak ważony jest harmonogram płatności? Powiązany z postępem prac, a nie przesunięty na początek — przy długiej budowie ma to większe znaczenie niż zwykle.
• Co deweloper faktycznie ukończył, z rzeczywistymi terminami oddania na tle zapowiadanych?
• Rachunek escrow i rejestracja projektu, po numerze, zanim cokolwiek zapłacisz.

Ile będzie kosztować utrzymanie gotowego budynku

Warto o tym pomyśleć przy zakupie, bo to koszt stały: opłata serwisowa za stopę kwadratową w wysokiej wieży jest wyraźnie wyższa niż w niskim budynku — windy, pompowanie, dostęp do elewacji, chłodzenie i systemy bezpieczeństwa życia rosną razem z wysokością. Poproś o prognozowaną opłatę i porównaj ją z oddanymi wysokimi budynkami, a nie z niską zabudową dzielnicy, która ją zaniży.

Zapytaj też, ile wind obsługuje ile lokali. To liczba, którą da się sprawdzić, i decyduje o tym, jak będzie wyglądał każdy poranek w budynku przez cały czas jego istnienia.

Uwaga o dzielnicy

Meydan to dzielnica z master planem, w której główny deweloper i deweloper budynku to zazwyczaj różne spółki. Umowę zawierasz z drugą, a opłata wspólnotowa pochodzi od pierwszej — ustal obie i sprawdź, co zatwierdzono na okolicznych działkach, bo w dzielnicy wciąż się zapełniającej widok z okna zależy od ziemi, której nie posiadasz.

Dla kogo to jest

• Kupujący przyciągnięci cenami z fazy startu, którzy zweryfikowali wykonawcę, a nie dewelopera.
• Ktoś, kto będzie monitorował długą budowę aż do oddania.
• Nie dla kupującego, który potrzebuje pewnego terminu, ani dla tego, kto zakłada, że doświadczenie z małymi budynkami przenosi się na wieżę.

Na podstawie ram rejestracji i escrow Departamentu Gruntów w Dubaju.