ELPD Developers: Wenn das neue Projekt eines Entwicklers weit größer ist als alles, was er bisher gebaut hat

Ein Entwickler, der von kleinen Gebäuden zu einem hohen Turm wechselt, ist nicht dasselbe wie ein Entwickler ganz ohne Erfolgsbilanz. Es ist ein anderes Risiko, und es lohnt sich, beides zu trennen, weil die Prüfungen, die es abdecken, unterschiedlich sind.

Warum der Maßstab ein eigenes Risiko ist

• Hochhäuser sind eine andere Disziplin. Tiefgründungen, Tragwerksplanung für Hochhäuser, Aufzugstechnik, Druckwassersysteme, Fassadenzugang und Brandschutzkonzept haben in einem sechsgeschossigen Block keine Entsprechung.
• Der Kapitalbedarf steigt sprunghaft, und mit ihm die Folgen eines Absatzdefizits oder einer Kostenüberschreitung.
• Der Zeitplan wird länger, was den Zeitraum verlängert, in dem etwas schiefgehen kann.
• Der Bauunternehmer wird entscheidend. Die eigene Erfahrung des Entwicklers zählt hier weniger als die Frage, ob er einen Bauunternehmer beauftragt hat, der so etwas schon gebaut hat.

Was konkret zu prüfen ist

• Wer ist der Generalunternehmer, und was hat er in dieser Höhe gebaut? Das ist die aufschlussreichste Einzelfrage bei einem Projekt mit Maßstabssprung, und die Antwort ist überprüfbar.
• Wer ist der Tragwerksplaner und wer der bauüberwachende Berater? Bei einem hohen Gebäude sind das benannte Parteien mit eigenen Referenzen.
• Gehört das Grundstück dem Entwickler lastenfrei? Das sagt etwas Reales darüber, wie das Projekt finanziert ist.
• Wie ist der Zahlungsplan gewichtet? Am Baufortschritt orientiert, nicht vorgezogen – bei langer Bauzeit zählt das mehr als sonst.
• Was hat der Entwickler tatsächlich fertiggestellt, mit realen Übergabeterminen im Vergleich zu den angekündigten?
• Escrow-Konto und Projektregistrierung, anhand der Nummer, bevor irgendetwas gezahlt wird.

Was das fertige Gebäude im Betrieb kosten wird

Das sollte man schon beim Kauf bedenken, denn es ist dauerhaft: Die Nebenkosten (Service Charge) eines hohen Turms pro Quadratfuß liegen deutlich über denen eines niedrigen Gebäudes – Aufzüge, Pumpen, Fassadenzugang, Kühlung und Brandschutzsysteme wachsen alle mit der Höhe. Fragen Sie nach der prognostizierten Gebühr und vergleichen Sie sie mit bereits fertiggestellten Hochhäusern, nicht mit dem niedrigen Bestand des Stadtteils, der sie unterschätzen würde.

Fragen Sie auch, wie viele Aufzüge wie viele Einheiten bedienen. Das ist eine überprüfbare Zahl, und sie entscheidet darüber, wie jeder Morgen im Gebäude über seine gesamte Lebensdauer aussieht.

Der Hinweis zum Stadtteil

Meydan ist ein nach Masterplan entwickelter Stadtteil, in dem der Master-Entwickler und der Entwickler des Gebäudes in der Regel verschiedene Unternehmen sind. Ihr Vertrag besteht mit dem zweiten, und die Gemeinschaftsgebühr kommt vom ersten – klären Sie beides und prüfen Sie, was auf den Grundstücken um Sie herum genehmigt ist, denn in einem Stadtteil, der sich noch füllt, wird Ihre Aussicht von Land entschieden, das Ihnen nicht gehört.

Für wen es geeignet ist

• Käufer, die der Einführungspreis anzieht und die den Bauunternehmer geprüft haben statt nur den Entwickler.
• Jemand, der eine lange Bauzeit bis zur Übergabe begleiten wird.
• Nicht für Käufer, die einen verlässlichen Termin brauchen, und nicht für jemanden, der annimmt, Erfahrung mit kleinen Gebäuden übertrage sich auf einen Turm.

Auf Grundlage des Registrierungs- und Escrow-Rahmens des Dubai Land Department.