ELPD Developers: quando il nuovo progetto di un costruttore è molto più grande di tutto ciò che ha realizzato

Un costruttore che passa da piccoli edifici a una torre alta non è lo stesso di un costruttore senza alcuno storico. È un rischio diverso, e conviene separarli perché le verifiche che lo riguardano sono diverse.

Perché la scala è un rischio a sé

• Gli edifici alti sono un'altra disciplina. Fondazioni profonde, progettazione strutturale per l'altezza, ingegneria degli ascensori, impianti idrici in pressione, accesso alle facciate e strategia antincendio e di sicurezza non hanno equivalenti in un edificio di sei piani.
• Il fabbisogno di capitale cresce bruscamente, e con esso le conseguenze di un calo delle vendite o di uno sforamento dei costi.
• I tempi si allungano, il che prolunga il periodo in cui qualcosa può andare storto.
• L'appaltatore diventa decisivo. L'esperienza del costruttore conta qui meno del fatto che abbia ingaggiato un'impresa che ha già realizzato opere di questo tipo.

Che cosa verificare in concreto

• Chi è l'appaltatore principale e che cosa ha costruito a questa altezza? È la domanda più informativa su un progetto con salto di scala, e la risposta è verificabile.
• Chi è l'ingegnere strutturista e il consulente di supervisione? In un edificio alto sono soggetti nominati con uno storico proprio.
• Il terreno è di proprietà piena? Dice qualcosa di concreto su come è finanziato il progetto.
• Come è ponderato il piano di pagamento? Legato all'avanzamento, non concentrato all'inizio: con un cantiere lungo conta più del solito.
• Che cosa ha effettivamente completato il costruttore, con le date reali di consegna a confronto con quelle annunciate?
• Conto escrow e registrazione del progetto, con il numero, prima di pagare qualsiasi cosa.

Quanto costerà gestire l'edificio finito

Vale la pena pensarci all'acquisto, perché è un costo permanente: le spese condominiali al piede quadrato di una torre alta sono sensibilmente superiori a quelle di un edificio basso, perché ascensori, pompaggio, accesso alle facciate, raffrescamento e sistemi antincendio crescono tutti con l'altezza. Chiedete l'importo previsto e confrontatelo con quello di edifici alti già consegnati, non con il patrimonio di edifici bassi del quartiere, che lo sottostimerebbe.

Chiedete anche quanti ascensori servono quante unità. È un numero verificabile e decide com'è ogni mattina per tutta la vita dell'edificio.

La nota sul quartiere

Meydan è un quartiere pianificato in cui il master developer e il costruttore dell'edificio sono di solito società diverse. Il vostro contratto è con la seconda, e la quota di comunità la riscuote la prima: accertate entrambe e verificate che cosa è approvato sui lotti circostanti, perché in un quartiere ancora in riempimento la vostra vista dipende da terreni che non possedete.

A chi è adatto

• Acquirenti attratti dai prezzi di lancio che hanno verificato l'appaltatore e non solo il costruttore.
• Chi seguirà un cantiere lungo fino alla consegna.
• Non a chi ha bisogno di una data affidabile, né a chi ritiene che l'esperienza con piccoli edifici si trasferisca a una torre.

Sulla base del quadro di registrazione ed escrow del Dubai Land Department.