Crédit immobilier à Moscou et à Dubaï en 2026 : le taux, la mensualité et le coût total

Les comparaisons entre crédits immobiliers russes et dubaïotes sont souvent spectaculaires et, le plus souvent, injustes : on y oppose un taux russe au plus haut à un taux dubaïote subventionné. Voici la comparaison faite correctement, sur les chiffres de septembre 2026, et pourquoi l'écart affiché dit moins sur les véritables bénéficiaires qu'il n'y paraît.

Les taux en septembre 2026

Le taux directeur russe est resté à 14 % depuis la baisse de la Banque de Russie fin juillet. Ce que voit réellement un emprunteur est différent : le taux hypothécaire moyen pondéré du marché à la mi-septembre 2026 tourne autour de 18,7 %, dans une fourchette de 15,9 à 19,4 % selon la banque et le prêt. Les programmes subventionnés — crédit famille ou crédit IT — se situent à part, autour de 6 %, mais ils ne sont ouverts ni à tout le monde ni à tous les biens.

Aux EAU, la référence est le taux de la banque centrale elle-même, indexé sur celui de la Fed américaine. Le 17 septembre 2026, la CBUAE l'a relevé pour la première fois en deux ans, de 0,25 point à 3,90 %, dans le sillage de la Fed. Les banques fixent leurs taux hypothécaires à partir de l'EIBOR (le taux interbancaire) augmenté d'une marge de 1,25 à 2,5 points. En pratique, un non-résident obtient en 2026 un taux à partir d'environ 5 % — fixe pendant les premières années ou variable — tandis qu'un résident peut obtenir 3,99 à 4,49 % fixe pendant une période initiale, avant de passer à l'EIBOR plus la marge.

Le calcul en chiffres

Prenons un prêt d'environ 1,5 million de dollars (environ 55 millions de roubles au cours actuel d'environ 23 roubles pour un dirham) sur 25 ans :

• Russie, 18,7 %, 25 ans : mensualité d'environ 11 700 $, intérêts totaux sur la durée du prêt supérieurs à 2,7 millions de dollars — près de quatre fois le capital.
• EAU, 5 %, 25 ans : mensualité d'environ 4 400 $ pour le même montant, intérêts totaux sur 25 ans d'environ 550 000 $ — moins que le capital lui-même.

L'écart ne se mesure pas en points de pourcentage mais en multiples — et cela reste vrai avant même de tenir compte du fait que le taux de Dubaï n'est généralement fixe que pour quelques années, et non pour toute la durée.

Ce que le chiffre affiché ne dit pas

Trois éléments déterminent si le taux de Dubaï est seulement accessible à un acheteur donné. Premièrement, un crédit immobilier aux EAU pour un ressortissant étranger n'est réaliste qu'après l'obtention d'un titre de séjour — ordinaire ou Golden Visa — la banque n'ouvrira tout simplement pas le dossier sans lui. Deuxièmement, l'apport diffère : 20 à 25 % pour un résident et 40 à 50 % pour un non-résident, et depuis février 2025 les 4 % de frais DLD et la commission de l'agent ne sont plus financés par la banque — les deux doivent être payés comptant en plus de l'apport. Troisièmement, « à partir de 5 % » est un taux d'appel valable pour une période limitée (1 à 5 ans), après laquelle le prêt passe à un taux variable indexé sur l'EIBOR, et la mensualité peut évoluer dans un sens comme dans l'autre selon la politique de la Fed.

Qui cette comparaison aide réellement

Un crédit à Dubaï ne remplace pas un crédit russe — ce sont deux marchés différents au service d'opérations différentes. Mais pour celui qui compare déjà les modes de financement d'un achat aux EAU — emprunter sur place ou acheter comptant — l'écart de coût de l'argent emprunté modifie le calcul d'un multiple, même après prise en compte de l'apport, de la commission de l'agent et des frais DLD.

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