Golden Visa des EAU par l'immobilier en 2026 : crédit, off-plan et différences entre Dubaï, Abou Dabi et RAK
Le seuil est de 2 millions d'AED partout, mais il ne se mesure pas de la même façon. Depuis janvier 2024, Dubaï compte un bien financé à sa pleine valeur DLD ; Abou Dabi exige 2 millions d'AED de fonds propres. Crédit, off-plan, trois émirats et ce que le visa apporte au-delà de la résidence.
Le chiffre phare de la voie immobilière vers un Golden Visa de dix ans aux EAU est simple : 2 millions d'AED. Les bases des trois niveaux de résidence liés à l'immobilier sont présentées dans notre aperçu des trois niveaux. Ce que cet aperçu laisse de côté, c'est ce qui décide la plupart des achats réels : comment les 2 millions d'AED sont comptés lorsqu'une banque détient un crédit, lorsque l'immeuble est encore en construction, et dans quel émirat se trouve le bien.
Bien financé par un crédit : le changement de janvier 2024 à Dubaï
Jusqu'au début de 2024, un acheteur dubaïote qui finançait un appartement de 2 millions d'AED ne pouvait pas déposer sa demande immédiatement. La règle exigeait qu'au moins 1 million d'AED — ou la moitié du prix — ait été payé sur fonds propres. Avec un apport de 20 %, le visa se trouvait repoussé de plusieurs années.
En janvier 2024, Dubaï a supprimé cette exigence. L'éligibilité repose désormais sur un seul critère : une évaluation du Dubai Land Department d'au moins 2 millions d'AED, que le logement ait été acheté comptant, avec un crédit ou sur plan. Un bien financé nécessite un certificat de non-objection de la banque prêteuse, et plusieurs biens au nom du demandeur peuvent être additionnés pour atteindre le seuil.
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Concrètement, un appartement de 2,1 millions d'AED financé à 80 % peut désormais ouvrir droit à un visa de dix ans avec environ 420 000 d'AED de fonds propres. L'exigence de liquidités ne disparaît pas pour autant : depuis février 2025, les banques des EAU n'ont plus le droit de financer les 4 % de frais de transfert DLD ni la commission de l'agent, qui restent donc à la charge de l'acheteur.
Un même seuil, trois lectures
Le visa est fédéral, mais le bien est certifié par l'autorité foncière de l'émirat où il se trouve, et chacune applique les 2 millions d'AED à sa manière.
| Dubaï | Abou Dabi | Ras Al Khaimah | |
|---|---|---|---|
| Seuil | évaluation DLD de 2 millions d'AED | 2 millions d'AED de fonds propres | 2 millions d'AED selon le contrat ou l'évaluation |
| Crédit | la pleine valeur compte, NOC de la banque requis | valeur moins le solde du prêt ≥ 2 millions d'AED ; prêt d'une banque nationale | accepté avec un NOC de la banque ; confirmer le critère de fonds propres lors de la demande |
| Off-plan | compte, le promoteur doit figurer sur la liste agréée par le DLD | au moins 2 millions d'AED déjà versés au promoteur | compte sur la base d'un contrat de vente enregistré |
| Plusieurs biens | cumulables | cumulables | cumulables |
La différence est considérable. Selon les règles publiées par Abou Dabi, un bien de 5 millions d'AED avec 3 millions d'AED de solde dû est éligible ; le même bien avec 3,5 millions d'AED de solde dû ne l'est pas. Dans la capitale, l'off-plan se compte d'après les sommes réellement versées, et non d'après le prix du contrat : un logement à 3 millions d'AED payé à 30 % ne sera pas éligible tant que les versements n'auront pas dépassé 2 millions d'AED. Le même achat à Dubaï est éligible dès le premier jour.
L'attrait de Ras Al Khaimah est différent : les mêmes 2 millions d'AED y achètent nettement plus de surface qu'à Dubaï, et la croissance de l'émirat autour du complexe de Al Marjan Island attire des acheteurs en quête d'un actif éligible au visa et également locatif. Plus de détails sur l'émirat sur notre page Ras Al Khaimah.
Ce que le Golden Visa apporte au-delà de la résidence
- La famille pour la même durée. Le conjoint et les enfants sont parrainés pour dix ans, sans la limite d'âge pour les fils qui s'applique aux visas de résidence standard.
- Les longues absences ne l'annulent pas. Un visa de résidence ordinaire devient caduc après six mois hors du pays ; le Golden Visa, non. Pour qui partage l'année entre deux pays, c'est l'avantage principal.
- Personnel de maison. Les titulaires peuvent parrainer des employés de maison.
- La carte Esaad. Les titulaires du Golden Visa de Dubaï reçoivent une carte de réduction acceptée par des milliers d'entreprises des EAU, des écoles et cliniques aux hôtels.
Il ne donne ni la citoyenneté, ni la résidence fiscale par défaut. La différence entre le visa et un certificat de résidence fiscale est exposée dans notre note sur le certificat de résidence fiscale des EAU.
Comment structurer un achat guidé par le visa
Choisissez d'abord l'émirat et le mode de paiement, le bien ensuite. Si vous financez ou achetez sur plan et avez besoin du visa dans les mois qui viennent, Dubaï est la voie la plus simple. À Abou Dabi, le visa suit le paiement intégral ou une forte part de fonds propres. Dans les deux cas, vérifiez que l'évaluation officielle ne sera pas inférieure au prix du contrat — sur les biens achetés avec une prime par rapport au marché, cela arrive, et 2,05 millions d'AED sur le papier deviennent 1,9 million d'AED à l'évaluation.
Pour la comparaison complète des options de résidence, commencez par les voies d'accès à la résidence aux EAU, comparées, puis associez le bien au niveau dont vous avez réellement besoin.