Kredyty hipoteczne w Moskwie i w Dubaju w 2026 roku: stopa, rata i całkowity koszt

Porównania kredytów rosyjskich i dubajskich bywają dramatyczne i częściej niż nie niesprawiedliwe: zestawiają szczytową stopę rosyjską z dotowaną dubajską. Oto porównanie zrobione porządnie, na danych z września 2026 roku, i dlaczego nagłówkowa różnica mówi mniej o tym, kto naprawdę korzysta, niż się wydaje.

Stopy we wrześniu 2026 roku

Stopa referencyjna w Rosji utrzymuje się na poziomie 14% od cięcia Banku Rosji pod koniec lipca. To, co widzi pożyczkobiorca, jest inne: średnia ważona rynkowa stopa kredytu hipotecznego w połowie września 2026 roku wynosi około 18,7%, w przedziale 15,9–19,4% zależnie od banku i kredytu. Programy dotowane — rodzinny lub IT — to osobna kategoria, około 6%, ale nie są otwarte dla wszystkich ani dla każdej nieruchomości.

W ZEA punktem odniesienia jest własna stopa banku centralnego, powiązana z amerykańskim Fedem. 17 września 2026 roku CBUAE podniósł ją po raz pierwszy od dwóch lat, o 0,25 punktu do 3,90%, idąc za Fedem. Banki wyceniają kredyty od EIBOR (stopy międzybankowej) plus marża 1,25–2,5 punktu. W praktyce nierezydent w 2026 roku dostaje stopę od około 5% — stałą przez pierwsze lata lub zmienną — a rezydent może dostać 3,99–4,49% stałej w okresie wstępnym, zanim przejdzie na EIBOR plus marża.

Liczymy

Weźmy kredyt około 1,5 mln USD (około 55 mln rubli przy obecnym kursie około 23 rubli za dirham) na 25 lat:

• Rosja, 18,7%, 25 lat: miesięczna rata około 11 700 USD, łączne odsetki w całym okresie kredytu przekraczają 2,7 mln USD — prawie czterokrotność kapitału.
• ZEA, 5%, 25 lat: miesięczna rata około 4 400 USD od tej samej kwoty, łączne odsetki w 25 lat to około 550 000 USD — mniej niż sam kapitał.

Różnicę mierzy się nie w punktach procentowych, lecz w krotnościach — i to jeszcze przed uwzględnieniem, że stopa dubajska jest zwykle stała tylko przez kilka lat, a nie przez cały okres.

Co ukrywa nagłówkowa liczba

Trzy rzeczy decydują o tym, czy stopa dubajska w ogóle jest dostępna dla danego kupującego. Po pierwsze, kredyt w ZEA dla cudzoziemca jest realny dopiero po uzyskaniu pobytu — zwykłego lub Golden Visa — bank po prostu nie otworzy sprawy bez niego. Po drugie, wkład własny jest inny: 20–25% dla rezydenta i 40–50% dla nierezydenta, a od lutego 2025 roku 4% opłaty DLD i prowizji pośrednika bank już nie finansuje — obie trzeba zapłacić gotówką ponad wkład własny. Po trzecie, „od 5%” to stopa wstępna na ograniczony czas (1–5 lat), po czym kredyt przechodzi na stopę zmienną powiązaną z EIBOR, a rata może zmieniać się w obie strony zależnie od polityki Fedu.

Komu to porównanie naprawdę pomaga

Kredyt w Dubaju nie zastępuje rosyjskiego — to różne rynki obsługujące różne transakcje. Ale dla kogoś, kto już porównuje opcje finansowania zakupu w ZEA — pożyczka na miejscu albo zakup za gotówkę — różnica w koszcie pożyczonych pieniędzy zmienia rachunek krotnie, nawet po uwzględnieniu wkładu własnego, prowizji pośrednika i opłaty DLD.

Przeliczą Państwo własny budżet w kalkulatorze kredytu hipotecznego w Dubaju, a czego wymagają banki od pożyczkobiorcy, zobaczą w tekście kredyt w Dubaju jako nierezydent.