Mutui a Mosca e a Dubai nel 2026: il tasso, la rata e il costo totale

I confronti tra mutui russi e di Dubai tendono a essere drammatici e, più spesso che no, scorretti: contrappongono un tasso russo ai massimi a uno agevolato di Dubai. Ecco il confronto fatto come si deve, sui dati di settembre 2026, e perché il divario di facciata dice meno di chi ne beneficia davvero di quanto sembri.

I tassi a settembre 2026

Il tasso di riferimento russo è fermo al 14% dal taglio della Banca di Russia di fine luglio. Quello che il mutuatario vede davvero è diverso: il tasso medio ponderato dei mutui di mercato a metà settembre 2026 è intorno al 18,7%, in una fascia di 15,9–19,4% a seconda della banca e del prestito. I programmi agevolati — mutui per famiglie o per il settore IT — stanno a parte intorno al 6%, ma non sono aperti a tutti né per qualsiasi immobile.

Negli Emirati il parametro è il tasso della banca centrale stessa, legato alla Fed statunitense. Il 17 settembre 2026 la CBUAE lo ha aumentato per la prima volta in due anni, di 0,25 punti al 3,90%, seguendo la Fed. Le banche prezzano i mutui sull'EIBOR (il tasso interbancario) più un margine di 1,25–2,5 punti. In pratica un non residente nel 2026 ottiene un tasso da circa il 5% — fisso per i primi anni o variabile — mentre un residente può ottenere il 3,99–4,49% fisso per un periodo introduttivo prima del passaggio a EIBOR più margine.

Facciamo i conti

Prendiamo un prestito di circa 1,5 milioni di dollari (circa 55 milioni di rubli al cambio attuale di circa 23 rubli per dirham) su 25 anni:

• Russia, 18,7%, 25 anni: rata mensile di circa $11 700, gli interessi totali nell'arco del prestito superano i 2,7 milioni di dollari — quasi quattro volte il capitale.
• Emirati, 5%, 25 anni: rata mensile di circa $4 400 sullo stesso importo, gli interessi totali in 25 anni sono circa $550 000 — meno del capitale stesso.

Il divario non si misura in punti percentuali ma in multipli — e vale anche prima di considerare che il tasso di Dubai è di norma fisso solo per pochi anni, non per l'intera durata.

Cosa nasconde il numero di facciata

Tre elementi determinano se il tasso di Dubai sia anche solo disponibile per un dato acquirente. Primo, un mutuo negli Emirati per un cittadino straniero è realistico solo dopo aver ottenuto la residenza — ordinaria o il Golden Visa — la banca semplicemente non apre la pratica senza. Secondo, l'acconto differisce: 20–25% per un residente e 40–50% per un non residente, e da febbraio 2025 la commissione DLD del 4% e la provvigione dell'agente non sono più finanziate dalla banca — entrambe vanno pagate in contanti oltre all'acconto. Terzo, «da 5%» è un tasso introduttivo per un periodo limitato (1–5 anni), dopo il quale il prestito passa a un tasso variabile legato all'EIBOR, e la rata può muoversi in entrambe le direzioni con la politica della Fed.

Chi aiuta davvero questo confronto

Un mutuo di Dubai non sostituisce uno russo — sono mercati diversi che servono operazioni diverse. Ma per chi sta già confrontando le opzioni di finanziamento per un acquisto negli Emirati — indebitarsi localmente oppure pagare per intero — la differenza nel costo del denaro preso in prestito cambia il calcolo di un multiplo, anche tenendo conto dell'acconto, della provvigione dell'agente e della commissione DLD.

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