Nabni Developments : comment calculer honnêtement un rendement locatif, sur l'exemple d'Al Furjan

À Dubaï, on cite sans cesse des rendements, et presque toujours le chiffre brut. C'est le plus simple et le moins utile des trois. Voici les trois, calculés sur un appartement ordinaire de milieu de gamme.

Le rendement brut

Le loyer annuel divisé par le prix. Il se calcule en une seconde, ne tient compte de rien et ne sert qu'à écarter les biens manifestement sans intérêt. C'est le chiffre des présentations commerciales.

Le rendement net

La même fraction, mais en déduisant du loyer tout ce que vous payez réellement :

• Les charges de copropriété, plus la redevance communautaire s'il y en a une.
• La redevance de capacité de refroidissement, si elle incombe au propriétaire — elle court même quand l'appartement est vide.
• Les honoraires de l'agent de location à chaque mise en location.
• La gestion, si vous n'êtes pas à Dubaï.
• L'entretien et les petites réparations.
• La vacance — un ajustement honnête, pas zéro. Un mois vide par an retire huit pour cent de votre revenu.

Après ces déductions, l'écart entre quartiers se resserre souvent, et parfois s'inverse : un quartier cher aux charges faibles peut battre un quartier bon marché aux charges élevées.

La rentabilité du capital investi

Le plus utile et le moins souvent calculé. C'est le revenu net divisé non par le prix du bien, mais par l'argent que vous avez réellement engagé. Il compte dans deux cas :

• Avec un échéancier de paiement. Tant que vous n'avez pas tout payé, vous avez investi moins que le prix — le rendement sur ce que vous avez investi est donc plus élevé. Mais l'obligation se poursuit : calculez-le sur toute la période, non pour une seule bonne année.
• Avec un prêt immobilier. Il faut alors déduire les intérêts et tenir compte du fait qu'une partie de chaque mensualité rembourse le capital, qui vous revient. Ce n'est pas une dépense mais de l'argent qui passe d'une poche à l'autre — et c'est là que l'on se trompe le plus souvent, dans les deux sens.

Ce qu'aucun des trois ne montre

• Les frais d'entrée. Les droits de mutation, la commission et le reste représentent plusieurs pour cent à regagner avant de compter le moindre revenu.
• Les frais de sortie et le délai de vente. Un bien qui met neuf mois à se vendre porte un coût qui n'apparaît dans aucun chiffre de rendement.
• Les variations de prix. Le rendement concerne le loyer ; la plus-value ou la moins-value se calcule à part et ne doit pas être mêlée au même chiffre.

Ce qu'il faut vérifier dans une opération précise

• Les loyers réels dans un rayon de quelques centaines de mètres, d'après les annonces en cours plutôt que les moyennes du quartier.
• Les charges de copropriété par pied carré dans les immeubles achevés, avec leur historique.
• Le dispositif de refroidissement, et qui paie la redevance de capacité.
• Combien d'appartements voisins sont livrés au cours des mêmes années — c'est le plafond de votre loyer.
• La distance au métro, qui à Al Furjan déplace sensiblement les loyers comme les prix de revente.

D'après les annonces en cours et le registre des transactions du Dubai Land Department.