Nabni Developments: как честно посчитать доходность

Доходность в Дубае называют постоянно и почти всегда валовую. Это самая простая и самая бесполезная из трёх цифр. Разберём все три на обычной квартире среднего сегмента.

Валовая доходность

Годовая аренда, делённая на цену. Считается за секунду, ничего не учитывает и годится только для того, чтобы отсеять заведомо неинтересное. Именно она стоит в презентациях.

Чистая доходность

Та же дробь, но из аренды вычтено всё, что вы реально платите:

• Взнос на содержание и районный сбор, если он есть.
• Плата за мощность охлаждения, если она на собственнике, — она идёт и при пустой квартире.
• Комиссия агента по аренде при каждой сдаче.
• Управление, если вы не в Дубае.
• Обслуживание и мелкий ремонт.
• Простой — честная поправка, а не ноль. Один пустой месяц в году это минус восемь процентов дохода.

После этих вычетов разница между районами часто сжимается, а иногда переворачивается: дорогой район с низким взносом бывает выгоднее дешёвого с высоким.

Доходность на вложенный капитал

Самая полезная и самая редко считаемая. Это чистый доход, делённый не на цену объекта, а на те деньги, которые вы реально вложили. Она важна в двух случаях:

• При рассрочке. Пока вы не выплатили всё, вложено меньше цены — и доходность на вложенное выше. Но и обязательство продолжается, поэтому считать надо на весь период, а не на удачный год.
• При ипотеке. Здесь надо вычесть проценты и учесть, что часть платежа гасит тело долга, то есть возвращается вам. Это не расход, а перекладывание из кармана в карман — и на этом чаще всего ошибаются в обе стороны.

Чего не показывает ни одна из трёх

• Расходы на вход. Сбор за перевод, комиссия и прочее — это несколько процентов, которые надо отбить, прежде чем считать доход.
• Расходы на выход и срок продажи. Объект, который продаётся девять месяцев, несёт издержку, не попадающую ни в одну доходность.
• Изменение цены. Доходность — про аренду; рост или падение стоимости считается отдельно и не должен смешиваться с ней в одной цифре.

Что проверить в конкретной сделке

• Реальные ставки в радиусе нескольких сотен метров по живым объявлениям, а не средние по району.
• Взнос за фут в сданных домах, с историей.
• Схему охлаждения и кто платит за мощность.
• Сколько квартир сдаётся рядом в те же годы — это ваш потолок ставки.
• Расстояние до метро, которое в Аль-Фурджане заметно двигает и аренду, и перепродажу.

По живым объявлениям и данным реестра сделок Земельного департамента.