Nabni Developments: come calcolare onestamente il rendimento da locazione, con un esempio ad Al Furjan

I rendimenti a Dubai vengono citati di continuo, e quasi sempre nella cifra lorda. È la più semplice e la meno utile delle tre. Ecco tutte e tre, calcolate su un comune appartamento di fascia media.

Rendimento lordo

Canone annuo diviso per il prezzo. Si calcola in un secondo, non tiene conto di nulla e serve solo a scartare ciò che è palesemente poco interessante. È il numero che compare nelle presentazioni di vendita.

Rendimento netto

La stessa frazione, ma con tutto ciò che si paga davvero sottratto dal canone:

• La service charge, più la quota di community se c'è.
• La quota per la capacità di raffrescamento, se ricade sul proprietario — corre anche quando l'appartamento è vuoto.
• La commissione dell'agente di locazione a ogni nuova locazione.
• La gestione, se non siete a Dubai.
• Manutenzione e piccole riparazioni.
• I periodi di sfitto — una rettifica onesta, non zero. Un mese vuoto all'anno toglie otto per cento al vostro reddito.

Dopo queste detrazioni il divario tra i quartieri spesso si riduce, e a volte si inverte: un quartiere costoso con una service charge bassa può battere uno economico con una charge alta.

Ritorno sul capitale investito

Il più utile e il meno calcolato. È il reddito netto diviso non per il prezzo dell'immobile, ma per il denaro che avete effettivamente versato. Conta in due casi:

• Con un piano di pagamento. Finché non avete pagato tutto, avete investito meno del prezzo — quindi il ritorno su ciò che avete investito è più alto. Ma l'obbligo continua, quindi calcolatelo sull'intero periodo, non per un anno favorevole.
• Con un mutuo. Qui si detraggono gli interessi e si tiene conto del fatto che parte di ogni rata rimborsa il capitale, che vi ritorna. Non è una spesa ma denaro che passa da una tasca all'altra — ed è qui che più spesso si sbaglia, in entrambe le direzioni.

Che cosa nessuna delle tre mostra

• I costi di ingresso. L'imposta di trasferimento, la commissione e il resto ammontano a diversi punti percentuali da recuperare prima di contare qualsiasi reddito.
• I costi di uscita e i tempi di vendita. Un immobile che richiede nove mesi per essere venduto ha un costo che non compare in nessuna cifra di rendimento.
• Le variazioni di prezzo. Il rendimento riguarda il canone; la crescita o la perdita di capitale si calcola a parte e non va mescolata nello stesso numero.

Che cosa verificare in una specifica operazione

• I canoni effettivi entro poche centinaia di metri, dagli annunci attivi e non dalle medie del quartiere.
• La service charge per piede quadrato negli edifici completati, con il suo storico.
• L'impianto di raffrescamento e chi paga la quota per la capacità.
• Quanti appartamenti vicini vengono consegnati negli stessi anni — è il tetto al vostro canone.
• La distanza dalla metropolitana, che ad Al Furjan sposta sensibilmente sia i canoni sia i prezzi di rivendita.

Sulla base degli annunci attivi e del registro delle transazioni del Dubai Land Department.