Nabni Developments: wie Sie die Mietrendite ehrlich berechnen, am Beispiel Al Furjan

Renditen werden in Dubai ständig genannt, und fast immer die Bruttozahl. Sie ist die einfachste und die am wenigsten nützliche der drei. Hier alle drei, durchgerechnet an einer gewöhnlichen Wohnung im mittleren Segment.

Bruttorendite

Jahresmiete geteilt durch den Preis. Sie ist in einer Sekunde berechnet, berücksichtigt nichts und taugt nur dazu, offensichtlich Uninteressantes auszusortieren. Das ist die Zahl in den Verkaufspräsentationen.

Nettorendite

Derselbe Bruch, aber mit allem, was Sie tatsächlich zahlen, von der Miete abgezogen:

• Die Service Charge, plus die Community-Gebühr, falls es eine gibt.
• Die Kühlkapazitätsgebühr, falls sie den Eigentümer trifft – sie läuft auch bei leerer Wohnung.
• Die Provision des Vermietungsmaklers bei jeder Vermietung.
• Die Verwaltung, wenn Sie nicht in Dubai sind.
• Instandhaltung und kleine Reparaturen.
• Leerstand – ein ehrlicher Abschlag, nicht null. Ein leerer Monat im Jahr nimmt acht Prozent von Ihrem Einkommen.

Nach diesen Abzügen schrumpft der Abstand zwischen den Vierteln oft und kehrt sich manchmal um: Ein teures Viertel mit niedriger Service Charge kann ein billiges mit hoher Gebühr schlagen.

Rendite auf das eingesetzte Kapital

Die nützlichste und am seltensten berechnete. Es ist das Nettoeinkommen, geteilt nicht durch den Preis der Immobilie, sondern durch das Geld, das Sie tatsächlich eingesetzt haben. Das ist in zwei Fällen wichtig:

• Mit Zahlungsplan. Bis Sie vollständig bezahlt haben, haben Sie weniger als den Preis eingesetzt – die Rendite auf das Eingesetzte ist also höher. Die Verpflichtung läuft aber weiter, rechnen Sie daher über den gesamten Zeitraum, nicht für ein gutes Jahr.
• Mit Hypothek. Hier ziehen Sie die Zinsen ab und berücksichtigen, dass ein Teil jeder Rate das Darlehen tilgt, was zu Ihnen zurückkehrt. Das ist kein Aufwand, sondern Geld, das von einer Tasche in die andere wandert – und genau hier irren sich die Leute am häufigsten, in beide Richtungen.

Was keine der drei Zahlen zeigt

• Nebenkosten beim Kauf. Die Übertragungsgebühr, die Provision und das Übrige summieren sich auf mehrere Prozent, die erst verdient werden müssen, bevor Sie Einkommen zählen.
• Kosten beim Verkauf und die Verkaufsdauer. Eine Immobilie, die neun Monate zum Verkauf braucht, trägt Kosten, die in keiner Renditezahl auftauchen.
• Preisänderungen. Die Rendite betrifft die Miete; Wertzuwachs oder -verlust wird getrennt berechnet und sollte nicht in dieselbe Zahl gemischt werden.

Was Sie bei einem konkreten Geschäft prüfen sollten

• Tatsächliche Mieten im Umkreis weniger hundert Meter, anhand aktueller Inserate statt von Viertel-Durchschnitten.
• Service Charge pro Quadratfuß in fertigen Gebäuden, mit ihrer Entwicklung.
• Die Kühlungslösung und wer die Kapazitätsgebühr zahlt.
• Wie viele Wohnungen in der Nähe in denselben Jahren übergeben werden – das ist die Obergrenze Ihrer Miete.
• Die Entfernung zur Metro, die in Al Furjan Mieten und Wiederverkaufspreise spürbar verschiebt.

Auf Grundlage aktueller Inserate und des Transaktionsregisters des Dubai Land Department.