Nabni Developments: jak uczciwie policzyć rentowność najmu, na przykładzie Al Furjan

Rentowności w Dubaju podaje się nieustannie, i prawie zawsze brutto. To najprostsza i najmniej użyteczna z trzech liczb. Oto wszystkie trzy, rozpisane na przykładzie zwykłego apartamentu ze średniego segmentu.

Rentowność brutto

Roczny czynsz podzielony przez cenę. Liczy się ją w sekundę, niczego nie uwzględnia i nadaje się wyłącznie do odsiewania ofert ewidentnie nieciekawych. To właśnie ta liczba widnieje w prezentacjach sprzedażowych.

Rentowność netto

Ten sam ułamek, ale z czynszu odejmuje się wszystko, co faktycznie Państwo płacą:

• Service charge, a także opłatę community, jeśli istnieje.
• Opłatę za moc chłodniczą, jeśli obciąża właściciela – naliczana jest nawet wtedy, gdy apartament stoi pusty.
• Prowizję pośrednika najmu przy każdym wynajmie.
• Zarządzanie, jeśli nie są Państwo w Dubaju.
• Utrzymanie i drobne naprawy.
• Pustostany – uczciwa korekta, a nie zero. Jeden pusty miesiąc w roku zabiera osiem procent dochodu.

Po tych odliczeniach różnica między dzielnicami często się zmniejsza, a czasem odwraca: droga dzielnica z niskim service charge może pokonać tanią z wysoką opłatą.

Zwrot z zainwestowanego kapitału

Najbardziej użyteczny i najrzadziej liczony. To dochód netto podzielony nie przez cenę nieruchomości, lecz przez pieniądze, które faktycznie Państwo wnieśli. Ma to znaczenie w dwóch przypadkach:

• Przy planie płatności. Dopóki nie zapłacili Państwo całości, zainwestowali Państwo mniej niż wynosi cena – więc zwrot z tego, co wniesiono, jest wyższy. Ale zobowiązanie trwa, więc liczyć należy dla całego okresu, a nie dla jednego dobrego roku.
• Przy kredycie hipotecznym. Tu odejmuje się odsetki i uwzględnia, że część każdej raty spłaca kapitał, który do Państwa wraca. To nie wydatek, lecz przesunięcie pieniędzy z jednej kieszeni do drugiej – i tu najczęściej się mylą, w obu kierunkach.

Czego nie pokazuje żadna z trzech

• Kosztów wejścia. Opłata transferowa, prowizja i reszta to kilka procent, które trzeba odrobić, zanim zacznie się liczyć jakikolwiek dochód.
• Kosztów wyjścia i czasu sprzedaży. Nieruchomość, która sprzedaje się dziewięć miesięcy, niesie koszt, którego nie widać w żadnym wskaźniku rentowności.
• Zmian cen. Rentowność dotyczy czynszu; wzrost lub spadek kapitału liczy się osobno i nie należy go mieszać w jednej liczbie.

Co sprawdzić w konkretnej transakcji

• Faktyczne czynsze w promieniu kilkuset metrów, z aktualnych ogłoszeń, a nie ze średnich dla dzielnicy.
• Service charge za stopę kwadratową w ukończonych budynkach, wraz z historią.
• Sposób chłodzenia i to, kto płaci opłatę za moc.
• Ile mieszkań w pobliżu zostanie oddanych w tych samych latach – to pułap Państwa czynszu.
• Odległość do metra, która w Al Furjan zauważalnie wpływa zarówno na czynsze, jak i na ceny odsprzedaży.

Na podstawie aktualnych ogłoszeń i rejestru transakcji Dubai Land Department.