Ce que paie un acheteur étranger pour entrer : 4 % à Dubaï, 60 % à Singapour, rien de plus à Hong Kong

Les comparaisons entre marchés immobiliers portent généralement sur les rendements et la croissance des prix. Le premier chiffre que rencontre un acheteur étranger reçoit bien moins d’attention : ce que l’État prélève simplement pour l’acte d’achat. L’écart est assez large pour l’emporter sur plusieurs années de différence de rendement.

Singapour : 60 % en plus

Depuis avril 2023, un étranger qui achète un bien résidentiel à Singapour paie l’Additional Buyer’s Stamp Duty à 60 %, qu’il s’agisse d’un premier bien ou d’un cinquième. Le droit de timbre de base de l’acheteur s’y ajoute. La mesure a été introduite explicitement pour refroidir la demande extérieure, et c’est exactement ce qu’elle fait.

L’arithmétique est simple : un appartement de 2 millions SGD coûte à un acheteur étranger 1,2 million SGD supplémentaire rien qu’en ABSD, avant le droit de base et les autres frais. Il est exigible dans les 14 jours suivant la levée de l’option d’achat.

Hong Kong : surtaxes supprimées

Le cas inverse. Le 28 février 2024, Hong Kong a aboli toutes les mesures de refroidissement de la demande : droit de timbre de l’acheteur, droit de timbre spécial et taux majoré pour les biens résidentiels supplémentaires. En 2026, la suppression tient toujours : un non-résident paie le même taux ad valorem qu’un local.

Deux cités-États de stature régionale comparable ont pris des directions opposées en moins d’un an. Rappel utile : le traitement fiscal des acheteurs étrangers est une décision politique et peut changer rapidement.

Dubaï : 4 % de frais d’enregistrement

Dubaï ne prélève aucune taxe distincte sur les acheteurs étrangers. Il existe un seul droit de transfert du Land Department de 4 % du prix, identique pour les résidents et les non-résidents. Formellement, il est partagé entre les parties ; en pratique, l’acheteur le paie en totalité.

Des éléments fixes s’y ajoutent : les frais administratifs d’émission du titre, les frais du bureau du fiduciaire et le certificat de non-objection du promoteur. La commission de l’agent sur le marché de la revente est de 2 % plus TVA ; sur le marché primaire, l’acheteur ne paie rien à l’agent, car c’est le promoteur qui le fait. Il n’y a ni taxe foncière annuelle ni impôt sur le revenu des personnes physiques sur les revenus locatifs ; à la place, une taxe municipale annuelle est perçue via la facturation des services publics et, en cas de location, retombe sur le locataire.

Sur un achat de 1 million de dollars

En ne comptant que ce que prélève l’État à l’entrée :

• Dubaï : 4 % d’enregistrement, soit environ 40 000 $, plus des frais fixes.
• Hong Kong : le taux ad valorem aux conditions ordinaires, sans surtaxe pour acheteur étranger.
• Singapour : 60 % d’ABSD, soit environ 600 000 $, plus le droit de timbre de base.

Un écart de un à quinze entre Dubaï et Singapour à l’entrée signifie que l’actif singapourien doit offrir une croissance nettement supérieure rien que pour rattraper l’autre sur la durée de détention. Ce n’est pas un argument en faveur d’un marché plutôt que de l’autre : Singapour joue un rôle différent, avec un profil de risque et une monnaie différents. C’est un argument pour calculer le coût d’entrée complet avant de comparer les rendements.

Trois conséquences

Premièrement, la barrière d’entrée fait partie du modèle d’investissement, et non d’une ligne mineure en bas du tableau. Sur un horizon pouvant aller jusqu’à cinq ans, elle pèse souvent plus que la différence de croissance des prix.

Deuxièmement, le régime applicable aux étrangers évolue. Singapour a doublé son taux d’une seule décision ; Hong Kong a ramené ses surtaxes à zéro d’un seul budget. Un modèle qui suppose que les règles tiennent devrait au moins être soumis à un test de résistance sur ce point.

Troisièmement, une barrière basse à Dubaï ne signifie pas gratuit. Le coût de transaction total sur le marché de la revente atteint environ 6 à 8 % au-dessus du prix une fois comptés la commission, les frais fixes et la TVA, et cela doit figurer dans le budget dès le départ plutôt que d’être découvert au guichet du fiduciaire.