Cosa paga un acquirente straniero per entrare: 4 % a Dubai, 60 % a Singapore, nulla in più a Hong Kong

I confronti tra mercati immobiliari di solito discutono di rendimenti e crescita dei prezzi. La prima cifra che incontra un acquirente straniero riceve molta meno attenzione: quanto prende lo Stato per il solo atto di comprare. La forbice è abbastanza ampia da superare diversi anni di differenza di rendimento.

Singapore: il 60 % in più

Dall’aprile 2023 uno straniero che acquista un immobile residenziale a Singapore paga l’Additional Buyer’s Stamp Duty al 60 %, indipendentemente dal fatto che sia la prima proprietà o la quinta. A questo si aggiunge l’imposta di bollo di base dell’acquirente. La misura è stata introdotta esplicitamente per raffreddare la domanda estera, e fa esattamente questo.

L’aritmetica è semplice: un appartamento da 2 mln SGD costa a un acquirente straniero ulteriori 1,2 mln SGD di sola ABSD, prima dell’imposta di base e degli altri costi. È dovuta entro 14 giorni dall’esercizio dell’opzione di acquisto.

Hong Kong: sovrattasse eliminate

Il caso opposto. Il 28 febbraio 2024 Hong Kong ha abolito tutte le misure di raffreddamento della domanda: l’imposta di bollo dell’acquirente, l’imposta di bollo speciale e l’aliquota più alta per gli immobili residenziali aggiuntivi. Nel 2026 l’abolizione resta in vigore: un non residente paga la stessa aliquota ad valorem di un residente.

Due città-Stato di peso regionale comparabile si sono mosse in direzioni opposte nel giro di un anno. È un utile promemoria del fatto che il trattamento fiscale degli acquirenti stranieri è una decisione politica e può cambiare rapidamente.

Dubai: una tassa di registrazione del 4 %

Dubai non applica alcuna imposta separata agli acquirenti stranieri. C’è un’unica tassa di trasferimento del Land Department pari al 4 % del prezzo, identica per residenti e non residenti. Formalmente è divisa tra le parti; in pratica la paga per intero l’acquirente.

Si aggiungono voci fisse: la tassa amministrativa per il rilascio del titolo, la tariffa dell’ufficio fiduciario e il nulla osta del costruttore. La commissione dell’agente sul mercato della rivendita è del 2 % più IVA; sul mercato primario l’acquirente non paga nulla all’agente, perché lo paga il costruttore. Non c’è alcuna imposta annua sugli immobili né imposta sul reddito delle persone fisiche sul reddito da affitto; viene invece riscossa una tassa comunale annua tramite la bolletta delle utenze che, in caso di locazione, ricade sull’inquilino.

Su un acquisto da 1 mln $

Contando solo ciò che lo Stato prende all’ingresso:

• Dubai: 4 % di registrazione, circa 40 000 $, più le tariffe fisse.
• Hong Kong: l’aliquota ad valorem alle condizioni ordinarie, senza sovrattassa per acquirenti stranieri.
• Singapore: 60 % di ABSD, circa 600 000 $, più l’imposta di bollo di base.

Una differenza di quindici volte tra Dubai e Singapore all’ingresso significa che il bene di Singapore deve offrire una crescita sensibilmente più alta solo per pareggiare nel periodo di detenzione. Non è un argomento a favore di un mercato rispetto all’altro: Singapore svolge un ruolo diverso, con un profilo di rischio e una valuta diversi. È un argomento per calcolare il costo totale d’ingresso prima di confrontare i rendimenti.

Tre cose che ne derivano

Primo, la barriera d’ingresso fa parte del modello di investimento, non è una voce minore in fondo al foglio. Su un orizzonte fino a cinque anni spesso pesa più della differenza nella crescita dei prezzi.

Secondo, il regime per gli stranieri cambia. Singapore ha raddoppiato la sua aliquota con una sola decisione; Hong Kong ha azzerato le sovrattasse con un solo bilancio. Un modello che presuppone che le regole reggano dovrebbe almeno essere sottoposto a uno stress test in questo senso.

Terzo, una barriera bassa a Dubai non significa gratuita. Il costo totale di transazione sul mercato della rivendita arriva a circa il 6–8 % sopra il prezzo, una volta contate commissione, tariffe fisse e IVA, e va messo a budget fin dall’inizio invece di scoprirlo allo sportello dell’ufficio fiduciario.