Налог на покупку для иностранца: 4% в Дубае, 60% в Сингапуре, ноль в Гонконге

Когда сравнивают рынки недвижимости, обычно спорят о доходности и росте цен. Гораздо реже смотрят на первую цифру, с которой сталкивается иностранный покупатель, — сколько государство берёт за сам факт покупки. Разброс здесь такой, что он перевешивает разницу в доходности за несколько лет вперёд.

Сингапур: 60% сверх цены

С апреля 2023 года иностранец, покупающий жилую недвижимость в Сингапуре, платит дополнительный гербовый сбор ABSD по ставке 60% — независимо от того, первый это объект или пятый. Сверх этого действует базовый гербовый сбор. Мера вводилась как охлаждающая: она направлена в первую очередь против внешнего спроса, и своей цели достигает.

Арифметика простая: квартира за 2 млн сингапурских долларов обходится иностранцу в дополнительные 1,2 млн только по ABSD, без учёта базового сбора и прочих расходов. Сумма вносится в течение 14 дней после реализации опциона на покупку.

Гонконг: надбавки отменены

Противоположный пример. 28 февраля 2024 года Гонконг отменил все охлаждающие меры со стороны спроса — гербовый сбор покупателя, специальный гербовый сбор и сбор для второго жилья. По состоянию на 2026 год отмена сохраняется: нерезидент платит ту же адвалорную ставку, что и местный житель.

Два города-государства с сопоставимой ролью в регионе за один год разошлись в противоположные стороны — это хорошая иллюстрация того, что налоговый режим для иностранца является политическим решением и может измениться быстро.

Дубай: 4% регистрационного сбора

В Дубае отдельного налога для иностранного покупателя не существует. Есть единый сбор Земельного департамента за перерегистрацию права — 4% от цены сделки, одинаковый для резидентов и нерезидентов. Формально он делится между сторонами пополам, на практике почти всегда полностью оплачивается покупателем.

К нему добавляются фиксированные сборы: административный за оформление права собственности, сбор офиса-регистратора, справка застройщика об отсутствии задолженности. Комиссия брокера на вторичном рынке — 2% плюс НДС; на первичном рынке покупатель брокеру не платит, комиссию берёт на себя застройщик. Ежегодного налога на недвижимость и налога на доход физического лица от аренды в ОАЭ нет; вместо этого действует ежегодный муниципальный сбор, который для жилья взимается через счета за коммунальные услуги и в аренде ложится на арендатора.

На конкретной сумме

Возьмём условный объект за 1 млн долларов и посчитаем только то, что платится государству при входе.

• Дубай: 4% регистрационного сбора — около 40 тыс. долларов плюс фиксированные сборы.
• Гонконг: адвалорная ставка на общих основаниях, без надбавки для иностранца.
• Сингапур: 60% ABSD — около 600 тыс. долларов, плюс базовый гербовый сбор.

Пятнадцатикратная разница между Дубаем и Сингапуром на входе означает, что сингапурский объект должен показать существенно более высокий рост, чтобы просто сравняться с дубайским по итогу владения. Это не аргумент в пользу одного рынка против другого — у Сингапура другая роль, другой профиль риска и другая валюта. Это аргумент за то, чтобы считать полную стоимость входа до сравнения доходностей.

Что из этого следует

Три практических вывода.

Первый: входной барьер — часть инвестиционной модели, а не мелкий сбор в конце сметы. На горизонте до пяти лет он часто весит больше, чем разница в темпах роста цен.

Второй: налоговый режим для иностранцев подвижен. Сингапур поднял ставку вдвое одним решением, Гонконг обнулил надбавки одним бюджетом. Модель, построенная на предположении, что правила не изменятся, должна как минимум содержать проверку на этот сценарий.

Третий: низкий барьер на входе в Дубае — не бесплатность. Полная стоимость сделки на вторичном рынке с учётом комиссии, фиксированных сборов и НДС складывается примерно в 6–8% сверх цены объекта, и эти деньги закладываются в бюджет с самого начала, а не находятся в последний момент.