Was ein ausländischer Käufer beim Einstieg zahlt: 4 % in Dubai, 60 % in Singapur, nichts extra in Hongkong

Vergleiche zwischen Immobilienmärkten drehen sich meist um Renditen und Preiswachstum. Die erste Zahl, der ein ausländischer Käufer begegnet, findet weit weniger Beachtung: was der Staat allein für den Akt des Kaufens nimmt. Die Spanne ist so groß, dass sie den Renditeunterschied mehrerer Jahre aufwiegt.

Singapur: 60 % obendrauf

Seit April 2023 zahlt ein Ausländer beim Kauf von Wohnimmobilien in Singapur die Additional Buyer’s Stamp Duty von 60 % — unabhängig davon, ob es die erste oder die fünfte Immobilie ist. Hinzu kommt die reguläre Buyer’s Stamp Duty. Die Maßnahme wurde ausdrücklich eingeführt, um die ausländische Nachfrage zu dämpfen, und genau das leistet sie.

Die Rechnung ist schlicht: Eine Wohnung zu 2 Mio. SGD kostet einen ausländischen Käufer allein an ABSD zusätzliche 1,2 Mio. SGD, noch vor der regulären Abgabe und weiteren Kosten. Sie wird innerhalb von 14 Tagen nach Ausübung der Kaufoption fällig.

Hongkong: Aufschläge abgeschafft

Der umgekehrte Fall. Am 28. Februar 2024 hat Hongkong alle nachfragedämpfenden Maßnahmen abgeschafft — die Buyer’s Stamp Duty, die Special Stamp Duty und den höheren Satz für weitere Wohnimmobilien. Stand 2026 gilt die Abschaffung weiter: Ein Nichtansässiger zahlt denselben Wertsatz wie ein Einheimischer.

Zwei Stadtstaaten von vergleichbarem regionalem Gewicht sind innerhalb eines Jahres in entgegengesetzte Richtungen gegangen. Das ist eine nützliche Erinnerung daran, dass die steuerliche Behandlung ausländischer Käufer eine politische Entscheidung ist und sich schnell ändern kann.

Dubai: 4 % Registrierungsgebühr

Dubai erhebt überhaupt keine gesonderte Steuer auf ausländische Käufer. Es gibt eine einzige Übertragungsgebühr des Land Department von 4 % des Preises, für Ansässige und Nichtansässige gleich. Formal wird sie zwischen den Parteien geteilt; in der Praxis zahlt sie der Käufer vollständig.

Dazu kommen feste Posten: die Verwaltungsgebühr für die Ausstellung der Eigentumsurkunde, die Gebühr des Trustee Office und das Unbedenklichkeitszeugnis des Bauträgers. Die Maklerprovision beträgt auf dem Wiederverkaufsmarkt 2 % zuzüglich MwSt.; auf dem Primärmarkt zahlt der Käufer dem Makler nichts, weil der Bauträger zahlt. Es gibt keine jährliche Grundsteuer und keine Einkommensteuer auf Mieteinnahmen; stattdessen wird eine jährliche Gemeindegebühr über die Nebenkostenabrechnung erhoben, die bei einem Mietverhältnis den Mieter trifft.

Bei einem Kauf für 1 Mio. $

Gezählt wird nur, was der Staat beim Einstieg nimmt:

• Dubai: 4 % Registrierung — rund 40 000 $, plus feste Gebühren.
• Hongkong: der Wertsatz zu normalen Bedingungen, ohne Aufschlag für ausländische Käufer.
• Singapur: 60 % ABSD — rund 600 000 $, plus reguläre Stempelsteuer.

Ein Unterschied um das Fünfzehnfache zwischen Dubai und Singapur beim Einstieg bedeutet, dass die Immobilie in Singapur deutlich stärker wachsen muss, um über die Haltedauer nur gleichzuziehen. Das ist kein Argument für den einen oder anderen Markt — Singapur erfüllt eine andere Rolle, mit anderem Risikoprofil und anderer Währung. Es ist ein Argument dafür, die vollen Einstiegskosten zu berechnen, bevor man Renditen vergleicht.

Drei Schlussfolgerungen

Erstens: Die Einstiegshürde gehört zum Investitionsmodell und ist keine Nebenzeile am Ende der Tabelle. Über einen Horizont von bis zu fünf Jahren wiegt sie häufig schwerer als der Unterschied beim Preiswachstum.

Zweitens: Das Regime für Ausländer ändert sich. Singapur hat seinen Satz mit einer einzigen Entscheidung verdoppelt; Hongkong hat seine Aufschläge mit einem einzigen Haushalt auf null gesetzt. Ein Modell, das von gleichbleibenden Regeln ausgeht, sollte zumindest dagegen einem Stresstest unterzogen werden.

Drittens: Eine niedrige Hürde in Dubai heißt nicht kostenlos. Die vollen Transaktionskosten auf dem Wiederverkaufsmarkt liegen bei rund 6–8 % über dem Preis, wenn man Provision, feste Gebühren und MwSt. zusammenzählt, und das gehört von Anfang an ins Budget, statt am Schalter des Trustee entdeckt zu werden.