Ile płaci cudzoziemiec za wejście na rynek: 4 % w Dubaju, 60 % w Singapurze, nic ponad cenę w Hongkongu

Porównania rynków nieruchomości zwykle kręcą się wokół rentowności i wzrostu cen. Znacznie mniej uwagi poświęca się pierwszej liczbie, z jaką spotyka się zagraniczny kupujący: ile państwo bierze po prostu za sam akt zakupu. Rozrzut jest na tyle duży, że potrafi przewyższyć kilkuletnią różnicę w rentowności.

Singapur: 60 % ponad cenę

Od kwietnia 2023 roku cudzoziemiec kupujący nieruchomość mieszkalną w Singapurze płaci Additional Buyer's Stamp Duty w wysokości 60 % — niezależnie od tego, czy to pierwsza nieruchomość, czy piąta. Do tego dochodzi podstawowa opłata skarbowa kupującego. Środek wprowadzono wprost po to, by schłodzić popyt zewnętrzny, i robi dokładnie to.

Rachunek jest prosty: mieszkanie za 2 mln SGD kosztuje cudzoziemca dodatkowo 1,2 mln SGD samego ABSD, jeszcze przed opłatą podstawową i pozostałymi kosztami. Podatek jest płatny w ciągu 14 dni od skorzystania z opcji zakupu.

Hongkong: dopłaty zniesione

Przypadek odwrotny. 28 lutego 2024 roku Hongkong zniósł wszystkie środki schładzające popyt — opłatę skarbową kupującego, specjalną opłatę skarbową i wyższą stawkę dla kolejnej nieruchomości mieszkalnej. Według stanu na 2026 rok zniesienie obowiązuje: nierezydent płaci tę samą stawkę proporcjonalną do wartości co miejscowy.

Dwa miasta-państwa o porównywalnej pozycji w regionie poszły w przeciwnych kierunkach w ciągu jednego roku. To przydatne przypomnienie, że opodatkowanie zagranicznych nabywców jest decyzją polityczną i może się szybko zmienić.

Dubaj: 4 % opłaty rejestracyjnej

Dubaj w ogóle nie nakłada odrębnego podatku na zagranicznych kupujących. Obowiązuje jedna opłata transferowa Land Department w wysokości 4 % ceny, taka sama dla rezydentów i nierezydentów. Formalnie dzieli się ją między strony; w praktyce w całości płaci ją kupujący.

Do tego dochodzą stałe pozycje: opłata administracyjna za wydanie tytułu własności, opłata biura powierniczego i świadectwo braku zastrzeżeń od dewelopera. Prowizja pośrednika na rynku wtórnym wynosi 2 % plus VAT; na rynku pierwotnym kupujący nie płaci pośrednikowi nic, bo płaci deweloper. Nie ma rocznego podatku od nieruchomości ani podatku dochodowego od osób fizycznych z najmu; zamiast tego pobiera się roczną opłatę miejską przez rachunki za media, którą w przypadku najmu ponosi najemca.

Przy zakupie za 1 mln USD

Licząc wyłącznie to, co państwo zabiera przy wejściu:

• Dubaj: 4 % opłaty rejestracyjnej — około 40 000 USD plus opłaty stałe.
• Hongkong: stawka proporcjonalna na zwykłych zasadach, bez dopłaty dla zagranicznych kupujących.
• Singapur: 60 % ABSD — około 600 000 USD plus podstawowa opłata skarbowa.

Piętnastokrotna różnica między Dubajem a Singapurem przy wejściu oznacza, że singapurski aktyw musi dać wyraźnie wyższy wzrost choćby po to, by w okresie posiadania się zrównać. To nie argument za jednym rynkiem przeciw drugiemu — Singapur pełni inną rolę, ma inny profil ryzyka i inną walutę. To argument za tym, by policzyć pełny koszt wejścia, zanim zacznie się porównywać rentowność.

Trzy wnioski

Po pierwsze, bariera wejścia jest częścią modelu inwestycyjnego, a nie drobną linijką na dole arkusza. W horyzoncie do pięciu lat często waży więcej niż różnica we wzroście cen.

Po drugie, reżim dla cudzoziemców się zmienia. Singapur podwoił stawkę jedną decyzją; Hongkong wyzerował dopłaty jednym budżetem. Model zakładający, że reguły się utrzymają, powinien przynajmniej zostać przetestowany pod kątem takiego scenariusza.

Po trzecie, niska bariera w Dubaju nie oznacza, że wszystko jest za darmo. Pełny koszt transakcji na rynku wtórnym to około 6–8 % ponad cenę po doliczeniu prowizji, opłat stałych i VAT, i powinien znaleźć się w budżecie od samego początku, a nie wychodzić na jaw przy okienku biura powierniczego.