Entrepôts et terrains : l'immobilier industriel dans le sud de Dubaï et à Abu Dhabi

On parle peu de l'immobilier industriel aux EAU, et pourtant c'est un segment à l'économie claire et aux locataires de long terme. Voici ce qui l'alimente.

Ce qui crée la demande

• Le port de Jebel Ali, le plus grand de la région : 134 km² de territoire, 67 postes à quai.
• L'aéroport Al Maktoum, avec environ 35 milliards de dollars alloués à son extension.
• La proximité d'un port et d'un aéroport au sein d'un même nœud logistique est une configuration rare, et c'est elle qui alimente la demande en surfaces d'entrepôt.
• Les zones industrielles qui les entourent : Dubai Industrial City, Dubai Investment Park, Jebel Ali Industrial Area.

Les voies d'entrée

Acheter un terrain et construire un entrepôt. Un repère tiré d'une annonce réelle : une parcelle de 7 473 m² (80 436 ft²) à Dubai Industrial City, à quinze minutes de l'aéroport Al Maktoum, autorisée pour des entrepôts et du stockage frigorifique, pour 4 millions AED. L'autorisation peut être modifiée en production légère si nécessaire.

Les zones industrielles d'Abu Dhabi. Dans le plus grand pôle industriel près du port de Khalifa, des parcelles étaient proposées en formule « achat plus bail long » : environ 44 dollars le mètre carré à l'achat et environ 5,2 dollars le mètre par an pour un bail de cinquante ans, à partir de 2,8 hectares.

Trois stratégies et leur logique

• Construire et vendre un entrepôt : dégager la marge du promoteur.
• Construire et louer : retour sur investissement d'environ trois ans et demi selon les chiffres du vendeur ; à confronter aux loyers réels des entrepôts de catégorie A dans la zone.
• Revendre la parcelle : gagner sur un prix d'entrée anticipé.

Les trois chiffres de rendement de ce type d'offres sont le calcul du vendeur. Il faut les vérifier à l'aune des loyers d'entrepôts dans la zone concernée et d'un devis de construction, et non les croire sur parole.

En quoi ce segment diffère des bureaux

Le locataire est ici un opérateur : une société de logistique, un distributeur, un industriel. Les baux sont longs, les exigences envers le bâtiment sont utilitaires (hauteur, portes, charge au sol, voies d'accès), et la sensibilité au prestige de l'emplacement est minimale. En revanche, le ticket d'entrée est plus élevé, de même que la dépendance à un seul occupant.