Склады и земля: индустриальная недвижимость юга Дубая и Абу-Даби

Про индустриальную недвижимость ОАЭ говорят мало, а между тем это сегмент с понятной экономикой и длинными арендаторами. Разберём, что его питает.

Что создаёт спрос

• Порт Джебель-Али — крупнейший в регионе: 134 км² территории, 67 причалов.
• Аэропорт Аль-Мактум, на расширение которого выделено порядка 35 млрд долларов.
• Соседство порта и аэропорта в одном логистическом узле — редкая конфигурация, которая и определяет спрос на складские площади.
• Индустриальные зоны вокруг: Dubai Industrial City, Dubai Investment Park, Jebel Ali Industrial Area.

Форматы входа

Покупка участка и строительство склада. Ориентир по конкретному предложению: участок 7 473 м² (80 436 ft²) в Dubai Industrial City в пятнадцати минутах от аэропорта Аль-Мактум, с разрешением на строительство складов и холодильных камер, — 4 млн дирхамов. Разрешение при необходимости меняется на лёгкое производство.

Индустриальные зоны Абу-Даби. В крупнейшем промышленном кластере рядом с портом Халифа участки предлагались по схеме «покупка плюс долгосрочная аренда»: около 44 долларов за квадратный метр при покупке и порядка 5,2 доллара за метр в год по договору аренды на пятьдесят лет, площади от 2,8 га.

Три стратегии и их логика

• Построить и продать склад — заработок на девелоперской марже.
• Построить и сдавать — окупаемость порядка трёх с половиной лет по расчётам продающей стороны; проверяется фактическими ставками аренды складов класса A в зоне.
• Перепродать участок — заработок на входе по ранней цене.

Все три цифры доходности в таких предложениях — расчёт продавца. Проверять их надо ставками аренды складов в конкретной зоне и сметой строительства, а не принимать на слово.

Чем этот сегмент отличается от офисного

Арендатор здесь операционный: логистическая компания, дистрибьютор, производство. Договоры длинные, требования к помещению утилитарные (высота, ворота, нагрузка на пол, подъездные пути), а чувствительность к «престижу локации» минимальная. Зато порог входа выше, а ликвидность на выходе ниже, чем у жилья.

По данным о ставках аренды складов класса A в Дубае за первое полугодие 2024 года, подготовленным Bright Rich | CORFAC International, и параметрам конкретных предложений по участкам.