Magazyny i grunty: nieruchomości przemysłowe w południowym Dubaju i Abu Zabi

O nieruchomościach przemysłowych w ZEA mówi się niewiele, a to segment o jasnej ekonomice i długoterminowych najemcach. Oto, co go zasila.

Co tworzy popyt

• Port Jebel Ali — największy w regionie: 134 km² powierzchni, 67 nabrzeży.
• Lotnisko Al Maktoum, na którego rozbudowę przeznaczono około 35 mld USD.
• Sąsiedztwo portu i lotniska w jednym węźle logistycznym to rzadka konfiguracja i to ona napędza popyt na powierzchnie magazynowe.
• Strefy przemysłowe wokół nich: Dubai Industrial City, Dubai Investment Park, Jebel Ali Industrial Area.

Sposoby wejścia

Zakup gruntu i budowa magazynu. Punkt odniesienia z rzeczywistej oferty: działka o powierzchni 7 473 m² (80 436 ft²) w Dubai Industrial City, piętnaście minut od lotniska Al Maktoum, z pozwoleniem na magazyny i chłodnie — AED 4 mln. W razie potrzeby pozwolenie można zmienić na lekką produkcję.

Strefy przemysłowe w Abu Zabi. W największym klastrze przemysłowym w pobliżu portu Khalifa działki oferowano w modelu „zakup plus długa dzierżawa": około 44 USD za metr kwadratowy przy zakupie i mniej więcej 5,2 USD za metr rocznie przy pięćdziesięcioletniej dzierżawie, od 2,8 hektara.

Trzy strategie i ich logika

• Zbudować i sprzedać magazyn — zarobić na marży deweloperskiej.
• Zbudować i wynająć — zwrot po około trzech i pół roku według wyliczeń strony sprzedającej; należy to zestawić z rzeczywistymi czynszami za magazyny klasy A w danej strefie.
• Odsprzedać działkę — zarobić na wczesnej cenie wejścia.

Wszystkie trzy wskaźniki zwrotu w takich ofertach to kalkulacja sprzedającego. Trzeba je zweryfikować na podstawie czynszów za magazyny w konkretnej strefie i kosztorysu budowy, a nie przyjmować na wiarę.

Czym ten segment różni się od biur

Najemca jest tu operacyjny: firma logistyczna, dystrybutor, producent. Umowy są długie, wymagania wobec budynku mają charakter użytkowy (wysokość, bramy, nośność posadzki, drogi dojazdowe), a wrażliwość na prestiż lokalizacji jest minimalna. Próg wejścia jest za to wyższy, podobnie jak zależność od jednego użytkownika.